Quels lots sont concernés
L'obligation de mention s'applique à la vente de tout lot ou fraction de lot de copropriété, à l'exception des caves, garages et emplacements de stationnement, ainsi que des lots d'une superficie inférieure à un seuil fixé par décret. Elle ne concerne que la copropriété : la vente d'une maison individuelle hors copropriété n'y est pas soumise.
La superficie Carrez se distingue de la surface habitable utilisée en matière de location : les règles de calcul diffèrent, notamment sur les surfaces prises en compte, et les deux chiffres ne coïncident généralement pas.
Sanctions : nullité et diminution du prix
Deux sanctions distinctes protègent l'acquéreur. Si la mention de superficie est absente de l'acte, celui-ci encourt la nullité ; l'action doit être intentée au plus tard un mois après l'acte authentique, et la signature d'un acte authentique mentionnant la superficie couvre l'omission de l'avant-contrat.
Si la superficie réelle est inférieure de plus d'un vingtième (5 %) à celle exprimée dans l'acte, l'acquéreur peut exiger une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure, en agissant dans le délai d'un an à compter de l'acte authentique. À l'inverse, si la superficie réelle est supérieure, le vendeur ne peut réclamer aucun supplément de prix.
Qui mesure, et avec quelles précautions
La loi n'impose pas de faire appel à un professionnel : le vendeur peut mesurer lui-même. En pratique, le recours à un géomètre ou à un diagnostiqueur est fortement recommandé, car l'erreur de mesurage engage le vendeur, et le certificat d'un professionnel permet le cas échéant de se retourner contre lui. Points sensibles classiques : combles et pièces mansardées (exclusion des hauteurs sous 1,80 mètre), vérandas, mezzanines et surfaces annexées sur parties communes, qui ne peuvent pas être comptées dans la partie privative.
Questions fréquentes
Balcons, terrasses et caves comptent-ils dans la superficie Carrez ?
Non. Le calcul ne retient que les planchers des locaux clos et couverts de la partie privative. Les balcons et terrasses ne sont pas clos, les caves, garages et emplacements de stationnement sont expressément exclus du dispositif.
Que se passe-t-il si la superficie réelle est inférieure à celle de l'acte ?
Si l'écart dépasse un vingtième (5 %), l'acquéreur peut demander une diminution du prix proportionnelle à la superficie manquante, dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique de vente.
Le mesurage Carrez est-il obligatoire pour une location ?
Non. La loi Carrez ne s'applique qu'à la vente de lots de copropriété. La location obéit à d'autres règles de surface, fondées sur la notion de surface habitable.