Exemples concrets de parties communes spéciales
Dans un ensemble de plusieurs bâtiments, la toiture, la cage d'escalier ou le hall d'un bâtiment donné sont typiquement des parties communes spéciales aux copropriétaires de ce bâtiment. De même, un ascenseur ne desservant qu'une aile, une cour réservée aux lots commerciaux ou des canalisations propres à un escalier peuvent être qualifiés de parties communes spéciales par le règlement de copropriété.
L'intérêt est financier et décisionnel : les copropriétaires des autres bâtiments n'ont ni à payer pour ces éléments, ni à voter sur leur entretien.
Qui vote et qui paie
Les décisions afférentes aux parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d'une assemblée spéciale réunissant les seuls copropriétaires concernés, soit au cours de l'assemblée générale de tous les copropriétaires, mais seuls les copropriétaires intéressés prennent alors part au vote (art. 6-2). Les charges correspondantes sont réparties entre eux selon des tantièmes spéciaux prévus par le règlement de copropriété.
Le piège des règlements anciens
Depuis l'ordonnance du 30 octobre 2019, l'existence de parties communes spéciales suppose une mention expresse dans le règlement de copropriété (art. 6-4). Or de nombreux règlements anciens prévoient des grilles de charges par bâtiment sans qualifier clairement les parties concernées de parties communes spéciales, ce qui alimente des contentieux sur la portée exacte des droits de vote et de la répartition des charges.
En cas de doute, il faut relire précisément le règlement et, si nécessaire, le faire mettre à jour par un vote en assemblée générale pour sécuriser les votes et les appels de charges.
Questions fréquentes
Qui paie les travaux sur une partie commune spéciale ?
Uniquement les copropriétaires auxquels cette partie est affectée, selon les tantièmes spéciaux prévus par le règlement de copropriété. Les autres copropriétaires ne participent ni au vote ni à la dépense.
Comment savoir si mon immeuble comporte des parties communes spéciales ?
En consultant le règlement de copropriété : depuis l'ordonnance du 30 octobre 2019, leur existence est subordonnée à une mention expresse dans ce document. Les grilles de charges par bâtiment ou par escalier en sont souvent l'indice.
Quelle différence avec une partie commune à jouissance privative ?
La partie commune spéciale sert à plusieurs copropriétaires, qui en sont propriétaires indivis. La partie commune à jouissance privative reste la propriété indivise de tous, mais son usage est réservé à un seul lot.