Les deux catégories de charges de l'article 10
Les charges dites générales couvrent la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes : honoraires du syndic, assurance de l'immeuble, entretien courant, ravalement. Chaque copropriétaire y contribue proportionnellement aux tantièmes de son lot, qu'il utilise ou non les parties concernées.
Les charges dites spéciales concernent les services collectifs et équipements communs : ascenseur, chauffage collectif, eau. Elles sont réparties selon l'utilité objective que le service présente pour chaque lot. Un lot en rez-de-chaussée peut ainsi être exonéré des charges d'ascenseur si celui-ci ne lui est d'aucune utilité, indépendamment de l'usage réel qu'en fait son occupant.
Où trouver sa quote-part et comment elle est appelée
La répartition figure dans le règlement de copropriété, sous forme de grilles de charges indiquant les tantièmes de chaque lot pour chaque catégorie de dépenses. Le syndic applique ces grilles au budget prévisionnel voté en assemblée générale, puis appelle des provisions auprès de chaque copropriétaire ; après approbation des comptes, la régularisation se fait sur la base des dépenses réelles.
Contester ou modifier une répartition de charges
La répartition des charges est fortement protégée par la loi : elle ne peut pas être modifiée par simple décision de gestion du syndic, et sa modification suppose un vote en assemblée générale, avec l'accord des copropriétaires concernés dans la plupart des cas. Un copropriétaire qui estime sa quote-part irrégulière au regard des critères légaux doit s'appuyer sur le règlement de copropriété et, le cas échéant, agir en justice.
Erreur fréquente : confondre la quote-part due au syndicat et les charges récupérables sur le locataire. Le copropriétaire bailleur reste seul débiteur de la totalité de sa quote-part vis-à-vis du syndicat ; la récupération d'une partie de ces sommes auprès du locataire relève d'une réglementation distincte.
Questions fréquentes
Qui paie la quote-part de charges : le propriétaire ou le locataire ?
Vis-à-vis du syndicat, c'est toujours le copropriétaire qui doit la totalité de sa quote-part. S'il loue son lot, il peut récupérer une partie de ces dépenses auprès du locataire selon la réglementation applicable aux charges locatives, mais cela ne concerne pas le syndicat.
Pourquoi ma quote-part d'ascenseur diffère-t-elle de mes tantièmes généraux ?
Parce que les charges d'équipement sont réparties selon l'utilité objective du service pour chaque lot, et non selon les tantièmes généraux. Les étages élevés supportent généralement une part plus importante des charges d'ascenseur.
Le syndic peut-il modifier la répartition des charges ?
Non. Le syndic applique la répartition prévue par le règlement de copropriété. Toute modification suppose une décision d'assemblée générale, avec l'accord des copropriétaires concernés dans la plupart des situations.