Syndicat, syndic, conseil syndical : trois organes à ne pas confondre
Le syndicat est la personne morale qui regroupe tous les copropriétaires : c'est lui qui est propriétaire de rien mais responsable de tout ce qui touche aux parties communes, lui qui vote le budget, contracte les assurances et agit en justice. Le syndic est son mandataire : professionnel, bénévole ou coopératif, il exécute les décisions et administre l'immeuble au quotidien. Le conseil syndical, composé de copropriétaires élus, assiste le syndic et contrôle sa gestion.
Cette distinction est essentielle : quand on « attaque le syndic », on vise le mandataire ; quand un tiers subit un dommage causé par l'immeuble, c'est le syndicat, personne morale, qui répond des dommages liés aux parties communes.
Comment le syndicat prend ses décisions
Le syndicat s'exprime en assemblée générale, où chaque copropriétaire vote avec les tantièmes de ses lots. Les décisions se prennent selon des majorités graduées prévues par la loi de 1965 : majorité des voix exprimées pour la gestion courante (art. 24), majorité absolue pour les décisions importantes comme la désignation du syndic (art. 25), majorités renforcées pour les décisions les plus lourdes.
Entre deux assemblées, le syndicat est engagé par le syndic dans la limite de son mandat et des décisions votées.
Formes particulières de syndicats
Dans les ensembles immobiliers complexes, des syndicats secondaires peuvent gérer un ou plusieurs bâtiments au sein d'un syndicat principal. La loi organise aussi le syndicat coopératif (art. 17-1), dans lequel le syndic est élu par et parmi les membres du conseil syndical, qu'il préside : la copropriété se gère alors elle-même, sans syndic extérieur.
Questions fréquentes
Peut-on refuser d'être membre du syndicat des copropriétaires ?
Non. L'adhésion est automatique et obligatoire : elle résulte de la seule acquisition d'un lot. On ne quitte le syndicat qu'en vendant l'intégralité de ses lots.
Quelle est la différence entre le syndicat et le syndic ?
Le syndicat est la personne morale formée par tous les copropriétaires ; le syndic est son mandataire, chargé d'exécuter ses décisions et d'administrer l'immeuble. Le syndic peut changer, le syndicat demeure.
Le syndicat peut-il agir en justice ?
Oui. Doté de la personnalité civile, il peut agir en justice, notamment pour la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble, et il peut aussi être poursuivi, par exemple par un copropriétaire ou un tiers victime d'un défaut d'entretien des parties communes.