De quoi se compose un lot
La partie privative est la fraction de l'immeuble réservée à l'usage exclusif du copropriétaire : appartement, local commercial, cave, emplacement de stationnement. La quote-part de parties communes, exprimée en tantièmes, représente les droits du lot sur le sol, les structures, les équipements et tous les éléments communs de l'immeuble. Ces deux composantes sont indissociables : on ne peut pas vendre l'appartement en conservant les tantièmes, ni l'inverse.
La loi reconnaît également le lot transitoire, formé d'un droit de construire précisément défini et d'une quote-part de parties communes, utilisé dans les programmes réalisés par étapes.
Lot principal et lots accessoires
En pratique, on distingue les lots principaux (appartement, maison dans un ensemble, local d'activité) et les lots accessoires (cave, parking, grenier, chambre de service). Un même copropriétaire détient souvent plusieurs lots, chacun avec son numéro et ses tantièmes propres. Cette distinction a des conséquences concrètes : certaines obligations légales s'apprécient en nombre de lots, tantôt tous lots confondus, tantôt en lots à usage d'habitation seulement, selon le texte applicable.
Ce que le statut du lot permet et encadre
Chaque lot peut être librement vendu, loué, donné ou hypothéqué, sans autorisation des autres copropriétaires, sous réserve du respect de la destination de l'immeuble fixée par le règlement de copropriété. En revanche, la subdivision d'un lot, la réunion de plusieurs lots ou la modification de leurs tantièmes supposent un modificatif de l'état descriptif de division et, selon les cas, une décision d'assemblée générale.
Erreur fréquente : croire qu'une partie commune à jouissance privative (jardin, terrasse) constitue une partie privative du lot. Elle reste commune, même si son usage est réservé.
Questions fréquentes
Peut-on vendre sa cave séparément de son appartement ?
Oui, si la cave constitue un lot distinct avec son propre numéro et ses propres tantièmes. Si elle n'est qu'un élément du lot principal, il faut d'abord créer un lot séparé par un modificatif de l'état descriptif de division.
Qu'est-ce qu'un lot transitoire ?
C'est un lot formé d'un droit de construire précisément délimité et d'une quote-part de parties communes, reconnu par l'article 1er de la loi de 1965. Il permet à un promoteur de réaliser un programme en plusieurs tranches au sein d'une même copropriété.
Un lot peut-il exister sans tantièmes ?
Non. La partie privative et la quote-part de parties communes sont indissociables : un local sans quote-part de parties communes n'est pas un lot de copropriété.