Contenu et forme de l'EDD
L'EDD dresse la liste de tous les lots de l'immeuble, numérotés en une série continue à partir du numéro un — ou en séries successives par bâtiment dans les ensembles complexes. Pour chaque lot, il précise sa nature (appartement, cave, parking), sa localisation (bâtiment, escalier, étage) et sa quote-part de parties communes exprimée en tantièmes.
Il est établi lors de la mise en copropriété, généralement par un géomètre-expert et un notaire, et publié au service de la publicité foncière. En pratique, il figure le plus souvent dans le même document que le règlement de copropriété.
EDD et règlement de copropriété : deux fonctions différentes
Le règlement de copropriété est un document contractuel : il fixe la destination de l'immeuble, les droits et obligations des copropriétaires et la répartition des charges. L'EDD, lui, est un document essentiellement descriptif, dressé pour les besoins de l'identification foncière des lots : il dit ce qu'est chaque lot et où il se trouve, mais il n'a pas, en principe, la valeur contractuelle du règlement.
Cette distinction compte en cas de contradiction entre les deux documents : la portée de chacun doit alors être examinée précisément, souvent avec l'aide d'un professionnel du droit.
Quand faut-il un modificatif de l'EDD
Toute évolution de la consistance des lots impose un modificatif de l'état descriptif de division publié au service de la publicité foncière : subdivision d'un lot en plusieurs, réunion de lots, création d'un lot nouveau à partir d'une partie commune vendue par le syndicat, ou changement des tantièmes. Sans modificatif publié, la vente d'un lot issu d'une division peut se heurter à des difficultés notariales et hypothécaires.
Questions fréquentes
Où consulter l'état descriptif de division de son immeuble ?
Il est généralement annexé au règlement de copropriété remis lors de l'achat. On peut aussi l'obtenir auprès du syndic ou demander une copie du document publié au service de la publicité foncière dont dépend l'immeuble.
Qui établit un modificatif d'EDD et qui le paie ?
Le modificatif est établi par un géomètre-expert et/ou un notaire puis publié au service de la publicité foncière. Son coût incombe en principe à celui qui en bénéficie : le copropriétaire qui divise son lot, par exemple.
L'EDD a-t-il la même valeur que le règlement de copropriété ?
Non. Le règlement de copropriété a une valeur contractuelle entre copropriétaires, tandis que l'EDD est un document essentiellement descriptif dressé pour la publicité foncière. En cas de contradiction, la question de la portée de chaque document doit être examinée au cas par cas.