Jouissance privative n'est pas propriété
C'est la confusion la plus fréquente : le copropriétaire qui jouit d'un jardin ou d'une terrasse « privatif » n'en est pas propriétaire. La partie reste commune, et il ne peut ni la vendre séparément de son lot, ni y construire ou la transformer librement : des travaux affectant une partie commune, même à usage exclusif, supposent en principe une autorisation de l'assemblée générale.
Le droit de jouissance étant accessoire au lot, il se transmet automatiquement avec lui en cas de vente, et ne peut pas être cédé à un tiers indépendamment du lot.
Comment naît un droit de jouissance privative
Le droit de jouissance exclusive figure le plus souvent dans le règlement de copropriété d'origine, établi lors de la mise en copropriété. Il peut aussi être accordé ultérieurement par une décision d'assemblée générale, votée à la majorité requise selon la nature et la portée du droit consenti. Depuis l'ordonnance du 30 octobre 2019, la mention expresse dans le règlement de copropriété est une condition d'existence de ce droit (art. 6-4).
Entretien, charges et limites d'usage
Le règlement de copropriété précise généralement la répartition des obligations : au bénéficiaire l'entretien courant de la partie dont il jouit, au syndicat les travaux touchant à la structure ou à l'étanchéité, selon les stipulations applicables. Le bénéficiaire doit par ailleurs respecter la destination de l'immeuble et ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.
Point de vigilance lors d'un achat : une terrasse ou un jardin à jouissance privative n'entre pas dans la superficie loi Carrez, qui ne mesure que la partie privative du lot.
Questions fréquentes
Puis-je construire une véranda sur ma terrasse à jouissance privative ?
Pas librement : la terrasse reste une partie commune, et des travaux qui l'affectent supposent en principe une autorisation de l'assemblée générale, en plus des éventuelles autorisations d'urbanisme.
Un jardin à jouissance privative compte-t-il dans la surface Carrez ?
Non. La superficie loi Carrez ne mesure que la partie privative du lot, dans les conditions de l'article 46 de la loi de 1965. Une partie commune à jouissance privative n'en fait pas partie.
Le droit de jouissance privative peut-il se perdre ?
Il est attaché au lot et se transmet avec lui. Sa remise en cause suppose en principe l'accord du bénéficiaire, sauf stipulations particulières du règlement de copropriété ou décision de justice tranchant un litige sur son existence même.