Deux familles de charges
La loi distingue les charges générales — conservation, entretien et administration des parties communes — réparties entre tous les copropriétaires proportionnellement à leurs tantièmes, et les charges spéciales liées aux services collectifs et équipements communs (ascenseur, chauffage collectif, gardiennage), réparties en fonction de l'utilité que ces services présentent pour chaque lot.
Un rez-de-chaussée peut ainsi être exonéré des charges d'ascenseur si le règlement de copropriété le prévoit : c'est le critère d'utilité qui gouverne.
Le cycle budgétaire d'une copropriété
Chaque année, l'assemblée générale vote un budget prévisionnel pour les dépenses courantes. Ce budget est appelé auprès des copropriétaires sous forme de provisions — classiquement trimestrielles — exigibles selon les modalités votées.
Les dépenses hors budget (travaux votés notamment) font l'objet d'appels de fonds spécifiques, votés en AG avec leur échéancier. Après la clôture de l'exercice et l'approbation des comptes en AG, la différence entre les provisions appelées et les dépenses réelles est régularisée : chaque copropriétaire reçoit un solde créditeur ou débiteur.
| Étape | Ce qui se passe | Qui décide |
|---|---|---|
| Vote du budget prévisionnel | Estimation des dépenses courantes de l'exercice | L'assemblée générale |
| Appels de provisions | Le syndic appelle les provisions selon les modalités votées | Exécution par le syndic |
| Dépenses hors budget | Travaux et dépenses exceptionnelles, avec échéancier propre | L'assemblée générale |
| Approbation des comptes | Comparaison provisions / dépenses réelles de l'exercice clos | L'assemblée générale |
| Régularisation | Solde créditeur ou débiteur imputé à chaque copropriétaire | Exécution par le syndic |
Contrôler ses charges : les bons réflexes
Tout copropriétaire peut consulter les pièces justificatives des charges avant l'assemblée générale d'approbation des comptes, dans les conditions fixées par la réglementation. Le conseil syndical, lui, contrôle la gestion du syndic tout au long de l'année et peut se faire communiquer tout document.
Chez AD Syndic, ce contrôle ne demande pas de bataille : la comptabilité est accessible en ligne via l'extranet, et nous répondons aux questions du conseil syndical en cours d'exercice — pas seulement la veille de l'AG.
Impayés : qui supporte les frais de recouvrement
Les frais nécessaires exposés par le syndicat pour recouvrer une charge impayée, à compter de la mise en demeure, sont à la charge du seul copropriétaire défaillant (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965) — ils ne pèsent pas sur les copropriétaires à jour.
Un recouvrement mené tôt et méthodiquement protège la trésorerie du syndicat : c'est l'une des différences les plus concrètes entre un syndic rigoureux et un syndic débordé.
Questions fréquentes
Puis-je refuser de payer une charge que je conteste ?
Non : les provisions votées sont exigibles et l'impayé expose aux frais de recouvrement de l'article 10-1. La contestation passe par d'autres voies — questions au syndic, contrôle des pièces, vote en AG, et le cas échéant action en justice dans les délais légaux.
Les charges d'ascenseur se répartissent-elles comme les autres ?
Non. Ce sont des charges spéciales, réparties selon l'utilité du service pour chaque lot telle que fixée par le règlement de copropriété — un lot en rez-de-chaussée peut en être exonéré ou n'en payer qu'une fraction réduite.
Le locataire paie-t-il les charges de copropriété ?
Le copropriétaire bailleur reste redevable des charges envers le syndicat. Il peut en récupérer une partie auprès de son locataire — les charges dites récupérables, définies par décret — via les provisions sur charges du bail.
Ce guide présente des informations générales à jour du droit en vigueur, sans valeur de conseil juridique ou fiscal personnalisé. Pour une analyse adaptée à votre copropriété, échangeons.
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