Le forfait annuel : ce qu'il doit couvrir
Le contrat type impose une rémunération au forfait pour la gestion courante. Ce forfait comprend l'administration générale du syndicat (exécution des décisions d'AG, gestion des contrats de l'immeuble, archives), la gestion comptable (budget prévisionnel, appels de fonds, comptes annuels), l'organisation et la tenue de l'assemblée générale annuelle, et le suivi courant de l'immeuble.
Un syndic ne peut pas facturer séparément une tâche qui relève de la gestion courante : si une prestation ne figure pas à l'annexe 2 du décret, elle est réputée incluse dans le forfait.
Les prestations particulières : une liste limitative
L'annexe 2 du décret n° 2015-342 énumère limitativement les prestations qui peuvent donner lieu à une facturation en plus du forfait. En dehors de cette liste, rien ne peut s'ajouter.
- Assemblées générales supplémentaires (au-delà de celle incluse au forfait)
- Gestion administrative des sinistres
- Travaux : suivi et honoraires spécifiques votés en AG
- Contentieux et recouvrement au-delà des relances courantes
- Modification du règlement de copropriété, dossiers d'emprunt ou de subvention
- Prestations propres à un copropriétaire (état daté, mutation)
État daté, frais de recouvrement : qui paie quoi
Certains frais ne pèsent pas sur le syndicat mais sur un copropriétaire en particulier. L'état daté, établi lors de la vente d'un lot, est dû par le vendeur et son prix est plafonné à 380 € TTC par le décret n° 2020-153 du 21 février 2020 — il n'est facturable qu'une fois, même en cas de vente simultanée de plusieurs lots.
Les frais nécessaires de recouvrement exposés à compter d'une mise en demeure (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965) sont imputables au seul copropriétaire défaillant, pas à la collectivité.
| Frais | Qui paie ? | Encadrement |
|---|---|---|
| Forfait de gestion courante | Le syndicat (répartition entre copropriétaires) | Contrat type — décret n° 2015-342 |
| Prestations particulières | Le syndicat, si listées à l'annexe 2 | Liste limitative — décret n° 2015-342 |
| Honoraires sur travaux | Le syndicat, votés en AG avec les travaux | Art. 18-1 A loi de 1965 — % dégressif du montant HT |
| État daté (vente d'un lot) | Le copropriétaire vendeur | Plafond 380 € TTC — décret n° 2020-153 |
| Frais de recouvrement après mise en demeure | Le copropriétaire défaillant | Art. 10-1 loi de 1965 |
Comment comparer deux contrats de syndic
Le forfait le plus bas n'est pas toujours le contrat le moins cher : tout se joue sur le périmètre du forfait (nombre d'heures d'AG incluses, horaires ouvrés ou non), le tarif des prestations particulières et les honoraires sur travaux. Comparez systématiquement les trois blocs.
AD Syndic remet avec chaque proposition un barème complet, ligne à ligne. Notre conviction : un contrat lisible avant signature évite les litiges après.
Questions fréquentes
Existe-t-il un prix moyen officiel pour un syndic ?
Non. Aucun barème national n'est publié par les pouvoirs publics et les honoraires sont libres, dans le cadre du contrat type. La seule comparaison fiable se fait contrat par contrat, sur le périmètre du forfait, la grille des prestations particulières et les honoraires travaux.
Le syndic peut-il augmenter son forfait en cours de mandat ?
Le forfait est fixé par le contrat voté en assemblée générale. Toute modification suppose un nouveau vote : le syndic ne peut pas réviser unilatéralement sa rémunération en dehors des clauses prévues au contrat.
Les honoraires de travaux sont-ils obligatoires ?
Ils doivent être votés en assemblée générale lors du même vote que les travaux concernés, exprimés en pourcentage dégressif du montant hors taxes (article 18-1 A de la loi de 1965). Un syndic ne peut pas les imposer après coup.
Ce guide présente des informations générales à jour du droit en vigueur, sans valeur de conseil juridique ou fiscal personnalisé. Pour une analyse adaptée à votre copropriété, échangeons.
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