Qui peut déclencher la procédure
Le premier acteur est le syndic, tenu de saisir le juge lorsque le seuil d'impayés est atteint à la clôture des comptes. À défaut d'action du syndic, la loi ouvre la saisine à d'autres acteurs : des copropriétaires représentant au moins 15 % des voix du syndicat ou le président du conseil syndical, un créancier du syndicat (fournitures d'eau ou d'énergie, travaux votés) resté impayé six mois après un commandement de payer infructueux, ainsi que le représentant de l'État dans le département, le procureur de la République, le maire ou le président de l'intercommunalité compétente en matière d'habitat.
La mission du mandataire ad hoc
Le juge désigne le mandataire ad hoc, dont il détermine la mission et la rémunération. Dans un délai de trois mois, renouvelable une fois par décision du juge, le mandataire remet un rapport présentant l'analyse de la situation financière du syndicat et l'état de l'immeuble, ses préconisations pour rétablir l'équilibre financier et, le cas échéant, assurer la sécurité de l'immeuble, ainsi que le résultat des actions de médiation ou de négociation menées avec les parties (art. 29-1 B).
Le mandat ad hoc est une mesure d'audit et de médiation : le syndic reste en fonction et l'assemblée générale conserve tous ses pouvoirs.
Et après le rapport ?
Les préconisations du rapport ont vocation à être mises en œuvre par le syndicat : plans d'apurement des dettes, actions de recouvrement renforcées, adaptation du budget, travaux de sécurité. Si le mandataire constate des difficultés financières ou de gestion importantes, il saisit le juge aux fins de désignation d'un administrateur provisoire sur le fondement de l'article 29-1 : la copropriété bascule alors dans une procédure de redressement judiciaire beaucoup plus contraignante.
Questions fréquentes
À partir de quel niveau d'impayés le mandat ad hoc est-il obligatoire ?
Lorsqu'à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles au titre des articles 14-1 et 14-2 de la loi de 1965. Pour les copropriétés de plus de deux cents lots, ce seuil est fixé à 15 %. Le syndic doit alors informer le conseil syndical et saisir le juge.
Le mandataire ad hoc remplace-t-il le syndic ?
Non. Sa mission est d'analyser la situation, de formuler des préconisations et de mener d'éventuelles médiations. Le syndic reste en fonction et l'assemblée générale conserve ses pouvoirs, contrairement à ce qui se passe avec un administrateur provisoire.
Combien de temps dure la mission du mandataire ad hoc ?
Le mandataire remet son rapport au juge dans un délai de trois mois, renouvelable une seule fois par décision du juge, conformément à l'article 29-1 B de la loi de 1965.