Quand un administrateur provisoire est-il désigné
La désignation intervient lorsque la situation du syndicat est gravement compromise : équilibre financier fortement dégradé, impayés massifs, impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble. Elle peut notamment faire suite au rapport d'un mandataire ad hoc : lorsque celui-ci constate des difficultés financières ou de gestion importantes, il saisit le juge aux fins de désignation d'un administrateur provisoire en application de l'article 29-1.
Le juge fixe la durée et l'étendue de la mission, qu'il peut adapter en cours de procédure.
Ce que fait concrètement l'administrateur provisoire
Sa mission première est le redressement : reconstitution de la trésorerie, recouvrement des impayés, apurement des dettes du syndicat, renégociation avec les créanciers, remise en ordre des comptes et de la gestion courante. Il prend les décisions relevant des pouvoirs qui lui ont été transférés, ce qui peut inclure des décisions normalement réservées à l'assemblée générale, dans les limites fixées par le juge.
Pendant sa mission, le syndic en place est dessaisi des pouvoirs transférés : la copropriété est administrée sous contrôle judiciaire jusqu'au rétablissement d'un fonctionnement normal.
Ne pas confondre avec d'autres interventions
L'administrateur provisoire de l'article 29-1 se distingue du mandataire ad hoc (mission d'analyse et de préconisation, sans dessaisissement des organes) et du syndic désigné en justice lorsqu'une copropriété se trouve simplement dépourvue de syndic. La procédure de l'article 29-1 est une mesure lourde, réservée aux copropriétés en difficulté avérée, et son coût est supporté par le syndicat : mieux vaut agir en amont, dès les premiers signes de dérive des impayés.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre administrateur provisoire et mandataire ad hoc ?
Le mandataire ad hoc analyse la situation et formule des préconisations sans dessaisir le syndic ni l'assemblée générale. L'administrateur provisoire, lui, reçoit du juge les pouvoirs du syndic et éventuellement une partie de ceux de l'assemblée : il administre réellement la copropriété pendant sa mission.
Le syndic reste-t-il en place pendant l'administration provisoire ?
Le syndic est dessaisi des pouvoirs transférés à l'administrateur provisoire par la décision du juge. La gestion de la copropriété passe sous contrôle judiciaire pour la durée de la mission.
Qui paie l'administrateur provisoire ?
Sa rémunération, fixée dans le cadre de la procédure judiciaire, est à la charge du syndicat des copropriétaires, ce qui pèse sur des finances déjà fragilisées. C'est une raison de plus pour traiter les impayés avant d'en arriver là.