Ce que contient le règlement de copropriété
Établi le plus souvent par le notaire lors de la mise en copropriété de l'immeuble, le règlement comporte deux volets. Le volet réglementaire détermine la destination de l'immeuble (habitation, mixte, commercial), les conditions de jouissance des parties privatives et communes et les règles d'administration des parties communes. Le volet technique — l'état descriptif de division — identifie chaque lot par un numéro et fixe sa quote-part de parties communes en tantièmes.
Il fixe aussi la répartition des charges entre copropriétaires, conformément à l'article 10 de la loi : charges générales réparties selon les tantièmes, charges des services collectifs et éléments d'équipement réparties selon l'utilité pour chaque lot. Depuis l'ordonnance du 30 octobre 2019, le règlement doit également mentionner expressément les parties communes spéciales et les parties communes à jouissance privative lorsqu'il en existe.
Quelle est sa valeur juridique ?
Le règlement est un contrat : il s'impose aux copropriétaires, à leurs locataires et occupants, et le syndic est chargé d'en faire respecter les stipulations. Publié au service de la publicité foncière, il est opposable à tout acquéreur d'un lot, qui en prend connaissance avant la vente.
Mais ce contrat est subordonné à la loi. L'article 8 interdit toute restriction aux droits des copropriétaires qui ne serait pas justifiée par la destination de l'immeuble, et l'article 43 répute non écrites les clauses contraires aux dispositions d'ordre public de la loi de 1965 et de son décret. Une clause réputée non écrite est privée d'effet de plein droit : le juge la constate, et cette action n'est pas enfermée dans le délai de deux mois applicable à la contestation des décisions d'assemblée générale.
Modifier le règlement : quelle majorité pour quel objet ?
Le règlement n'est pas figé, mais sa modification obéit à des majorités graduées selon la nature de la clause concernée.
| Objet de la modification | Majorité requise | Fondement |
|---|---|---|
| Mise en conformité avec les lois et règlements (adaptations rendues nécessaires) | Majorité de l'article 24 (voix exprimées) | Loi du 10 juillet 1965 |
| Jouissance, usage et administration des parties communes | Double majorité de l'article 26 (majorité des membres et 2/3 des voix) | Art. 26, loi du 10 juillet 1965 |
| Répartition des charges (hors cas légaux liés à des travaux ou actes votés) | Unanimité des copropriétaires | Art. 11, loi du 10 juillet 1965 |
| Destination de l'immeuble | Unanimité des copropriétaires | Loi du 10 juillet 1965 |
Clauses anciennes, clauses illicites : que faire en pratique ?
Beaucoup de règlements anciens contiennent des clauses devenues illicites au fil des réformes : restrictions non justifiées par la destination de l'immeuble, modalités de répartition contraires à l'article 10, clauses privant l'assemblée de ses pouvoirs. Ces clauses n'ont pas besoin d'être supprimées pour être neutralisées — elles sont réputées non écrites —, mais leur maintien dans le texte entretient les litiges.
La démarche prudente consiste à faire recenser les clauses obsolètes puis à voter une mise à jour du règlement, en distinguant ce qui relève d'une simple mise en conformité (article 24) de ce qui touche au fond des droits (article 26, voire unanimité). Le coût de la modification, acte notarié et publication compris, se vote en assemblée générale.
AD Syndic remet ce sujet à l'ordre du jour quand il le mérite : un règlement à jour, lisible par tous, évite une part importante des conflits entre copropriétaires — et votre gestionnaire, directement joignable, vous aide à lire le vôtre.
Questions fréquentes
Le règlement de copropriété s'impose-t-il aux locataires ?
Oui. Les clauses relatives à la jouissance des lieux (destination, nuisances, usage des parties communes) sont opposables aux occupants, et le bailleur doit veiller à leur respect par son locataire. Le syndic peut agir lorsque le règlement est violé.
Comment savoir si une clause de mon règlement est valable ?
Il faut la confronter à la loi : une clause qui contredit une disposition d'ordre public de la loi de 1965 ou de son décret (article 43), ou qui restreint les droits d'un copropriétaire sans justification tirée de la destination de l'immeuble (article 8), est réputée non écrite. En cas de doute, le juge peut être saisi pour la faire constater, sans condition de délai de deux mois.
Qui paie la modification du règlement de copropriété ?
Le syndicat des copropriétaires, sur décision de l'assemblée générale qui vote la modification et son coût (honoraires du notaire, publication au fichier immobilier, honoraires spécifiques du syndic le cas échéant, prévus par le contrat type). La dépense est ensuite répartie comme une charge.
Peut-on acheter un lot sans avoir lu le règlement ?
Non : le règlement de copropriété fait partie des documents remis à l'acquéreur avant la vente. Publié au fichier immobilier, il est opposable à l'acquéreur même s'il ne l'a pas lu — d'où l'importance de le consulter avant de s'engager, notamment sur la destination de l'immeuble et la répartition des charges.
Ce guide présente des informations générales à jour du droit en vigueur, sans valeur de conseil juridique ou fiscal personnalisé. Pour une analyse adaptée à votre copropriété, échangeons.
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