Les quatre niveaux de majorité
Plus une décision engage la copropriété, plus la majorité exigée est élevée. Le tableau ci-dessous résume les quatre niveaux et leurs passerelles :
| Majorité | Règle de calcul | Exemples de décisions | Passerelle |
|---|---|---|---|
| Article 24 — majorité simple | Majorité des voix exprimées (présents, représentés, votes par correspondance) ; abstentions non comptées | Approbation des comptes, budget, entretien courant, DPE collectif, élaboration du projet de PPT | — |
| Article 25 — majorité absolue | Majorité des voix de tous les copropriétaires, absents compris | Désignation ou révocation du syndic, adoption du PPT, délégations de pouvoir | Art. 25-1 : à partir d'un tiers des voix, second vote immédiat à la majorité de l'art. 24 |
| Article 26 — double majorité | Majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix | Actes d'acquisition ou de disposition, modification du règlement de copropriété touchant à la jouissance des parties communes | Second vote à la majorité de l'art. 25 si le projet recueille la moitié des membres représentant au moins un tiers des voix |
| Unanimité | Accord de tous les copropriétaires | Décisions touchant à la destination de l'immeuble ou aux droits des copropriétaires | — |
Voter sans être présent : correspondance et visioconférence
Depuis la réforme de 2019-2020 (article 17-1 A de la loi de 1965), les copropriétaires peuvent participer à l'AG par présence physique, par visioconférence ou tout moyen électronique permettant leur identification, et voter par correspondance avant la séance au moyen d'un formulaire conforme au modèle réglementaire fixé par arrêté.
Le formulaire de vote par correspondance doit être reçu par le syndic au plus tard trois jours francs avant l'assemblée. Attention : si la résolution est amendée en cours de séance, le copropriétaire qui avait voté favorablement par correspondance est réputé défaillant pour cette résolution.
Convocation : le délai de 21 jours
La convocation à l'assemblée générale doit être notifiée au moins vingt et un jours calendaires avant la date de la réunion (décret du 17 mars 1967), sauf urgence ou délai plus long prévu par le règlement de copropriété. Elle contient l'ordre du jour et les documents nécessaires au vote — dont les projets de contrat de syndic quand la désignation est à l'ordre du jour.
Un ordre du jour bien préparé avec le conseil syndical est la meilleure garantie d'une AG efficace : chez AD Syndic, il se construit en amont, pas dans la précipitation.
Questions fréquentes
Que deviennent les abstentions dans un vote à l'article 24 ?
Elles ne sont pas comptabilisées : la majorité de l'article 24 se calcule sur les seules voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.
Un copropriétaire absent compte-t-il dans un vote à l'article 25 ?
Oui : la majorité de l'article 25 se calcule sur les voix de tous les copropriétaires du syndicat, y compris les absents et abstentionnistes. C'est ce qui la rend plus difficile à atteindre.
Peut-on donner pouvoir à n'importe qui pour l'AG ?
Le mandat peut être confié à toute personne, copropriétaire ou non, à l'exception notable du syndic, de son conjoint ou partenaire et de ses préposés. Le nombre de pouvoirs détenus par un même mandataire est par ailleurs plafonné par la loi.
Ce guide présente des informations générales à jour du droit en vigueur, sans valeur de conseil juridique ou fiscal personnalisé. Pour une analyse adaptée à votre copropriété, échangeons.
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