Qui est concerné
Le fonds de travaux concerne les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, sans condition de nombre de lots, à l'issue d'une période de dix ans à compter de la réception des travaux de construction.
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a étendu l'obligation par paliers : au 1er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots, au 1er janvier 2024 pour celles de 51 à 200 lots, au 1er janvier 2025 pour celles d'au plus 50 lots. Ce calendrier est désormais entièrement échu.
Combien cotiser
L'assemblée générale vote le montant de la cotisation annuelle, avec un plancher légal : elle ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel. Si un plan pluriannuel de travaux a été adopté, le minimum devient le plus élevé des deux montants suivants : 2,5 % du montant des travaux prévus au plan, ou 5 % du budget prévisionnel.
L'assemblée peut toujours voter davantage — c'est souvent pertinent quand des travaux importants se profilent.
| Situation | Cotisation annuelle minimale |
|---|---|
| Sans plan pluriannuel de travaux adopté | 5 % du budget prévisionnel |
| Avec un PPT adopté | Le plus élevé entre 2,5 % du montant des travaux du plan et 5 % du budget prévisionnel |
| Fonds dépassant le budget prévisionnel (sans PPT) ou 50 % du montant des travaux du PPT | L'AG se prononce sur la suspension des cotisations |
Des sommes attachées au lot, pas au copropriétaire
Les sommes versées au fonds de travaux sont définitivement acquises au syndicat des copropriétaires : en cas de vente, le vendeur ne peut pas en demander le remboursement. Vendeur et acquéreur peuvent en revanche convenir d'une compensation dans l'acte de vente.
Le fonds est déposé sur un compte bancaire séparé rémunéré, ouvert au nom du syndicat — distinct du compte courant de la copropriété.
À quoi sert le fonds
Le fonds finance les travaux hors budget prévisionnel : travaux prescrits par les lois et règlements, travaux décidés par l'AG (notamment ceux du plan pluriannuel), et, en urgence, les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble. Il transforme des appels de fonds exceptionnels, souvent difficiles à absorber, en épargne collective lissée dans le temps.
Questions fréquentes
Peut-on récupérer sa quote-part du fonds de travaux en vendant son lot ?
Non. Les sommes sont définitivement acquises au syndicat et attachées au lot (article 14-2-1). En pratique, vendeur et acquéreur peuvent négocier une compensation dans le prix de vente, mais le syndicat ne rembourse rien.
Une petite copropriété de 6 lots est-elle concernée ?
Oui, si l'immeuble est à destination totale ou partielle d'habitation et a plus de 10 ans : depuis le 1er janvier 2025, l'obligation s'applique aux copropriétés d'au plus 50 lots, donc à toutes les tailles.
Peut-on arrêter de cotiser quand le fonds est bien garni ?
L'assemblée générale doit se prononcer sur la suspension des cotisations lorsque le fonds dépasse le montant du budget prévisionnel (en l'absence de PPT) ou 50 % du montant des travaux prévus au PPT adopté. C'est une suspension votée, pas un arrêt automatique.
Ce guide présente des informations générales à jour du droit en vigueur, sans valeur de conseil juridique ou fiscal personnalisé. Pour une analyse adaptée à votre copropriété, échangeons.
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