La date d'exigibilité : le premier jour du trimestre
Pour financer les dépenses courantes, les copropriétaires versent des provisions égales au quart du budget prévisionnel voté ; l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 les rend exigibles le premier jour de chaque trimestre, sauf modalités différentes fixées par l'assemblée générale — certaines copropriétés votent par exemple des appels mensuels.
L'avis d'appel de fonds que le syndic adresse avant chaque échéance n'est qu'une information : ce n'est pas lui qui crée la dette, c'est la décision d'assemblée ayant voté le budget. La somme est donc due à la date d'exigibilité, même si le courrier s'est perdu ou est arrivé tard, et aucun délai de paiement supplémentaire n'est prévu par la loi après cette date.
Pour les dépenses hors budget — travaux votés en assemblée, notamment —, l'exigibilité suit les dates fixées par la résolution : c'est le calendrier d'appels voté avec les travaux qui fait foi. Les cotisations au fonds de travaux sont appelées par le syndic selon la même logique de provisions décidées en assemblée.
Retard de paiement : l'engrenage prévu par la loi
Face à un impayé, la procédure est graduée. Le syndic commence en pratique par une relance simple, puis adresse une mise en demeure (lettre recommandée avec accusé de réception ou acte de commissaire de justice). C'est elle qui déclenche les effets juridiques : si elle reste infructueuse pendant trente jours, l'article 19-2 de la loi de 1965 rend immédiatement exigibles les provisions non encore échues du budget prévisionnel ainsi que les sommes restant dues au titre des exercices précédents approuvés.
C'est la déchéance du terme : au lieu de devoir un trimestre, le copropriétaire doit d'un coup l'ensemble de l'exercice. Le syndicat peut alors saisir le président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond pour obtenir sa condamnation pour l'ensemble de la dette.
| Étape | Délai | Effet |
|---|---|---|
| Exigibilité de la provision | Premier jour du trimestre (ou période fixée par l'AG) | La somme est due — art. 14-1 |
| Relance simple | Pratique du syndic, sans effet légal propre | Rappel amiable |
| Mise en demeure | À défaut de paiement | Point de départ du délai de trente jours ; frais au défaillant — art. 10-1 |
| Mise en demeure infructueuse | Trente jours | Déchéance du terme : toutes les provisions de l'exercice deviennent exigibles — art. 19-2 |
| Procédure accélérée au fond | Après la déchéance du terme | Condamnation possible pour l'ensemble de la dette |
Qui paie les frais du retard
L'article 10-1 de la loi de 1965 impute au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure pour le recouvrement de sa dette : mise en demeure, relances postérieures, droits et émoluments des actes. Les autres copropriétaires n'ont pas à supporter le coût de la défaillance d'un seul.
Attention à la lecture de votre contrat de syndic : les honoraires facturés par le syndic pour ces diligences doivent correspondre aux prestations prévues, et seuls les frais nécessaires postérieurs à la mise en demeure peuvent être imputés au copropriétaire défaillant.
En difficulté de paiement : agir avant la mise en demeure
Le pire choix est le silence. Avant l'échéance ou dès les premières difficultés, contactez le syndic pour convenir d'un échéancier : un accord amiable évite la mise en demeure, la déchéance du terme et les frais. Selon votre situation, des aides sociales peuvent par ailleurs être mobilisées ; les points conseil budget et les services sociaux du département orientent vers les dispositifs pertinents.
Chez AD Syndic, chaque copropriétaire dispose d'un gestionnaire directement joignable et suit ses comptes sur son extranet : les difficultés se traitent tôt, par le dialogue, avant que la mécanique contentieuse ne s'enclenche.
Questions fréquentes
Je n'ai pas reçu l'appel de fonds : suis-je quand même en retard ?
Oui, juridiquement : la dette naît du vote du budget et de la date d'exigibilité fixée par l'article 14-1, pas de la réception de l'avis. En pratique, signalez l'incident au syndic et régularisez rapidement ; un défaut d'envoi répété se discute, mais il ne suspend pas l'exigibilité.
Puis-je retenir mon paiement en cas de litige avec le syndic ?
Non : le refus de payer ses provisions n'est pas un moyen de pression licite, et il vous expose à la mise en demeure puis à la déchéance du terme de l'article 19-2. Les contestations se portent devant l'assemblée générale ou le juge, pas sur le terrain de l'impayé.
La déchéance du terme s'applique-t-elle aux travaux votés ?
L'article 19-2 vise les provisions du budget prévisionnel non encore échues et les sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes. Pour les appels travaux, référez-vous au calendrier voté et aux stipulations de la résolution ; en cas d'impayé, le syndicat dispose des mêmes outils de recouvrement, mise en demeure et frais de l'article 10-1 compris.
Un délai de paiement peut-il être accordé ?
La loi ne prévoit pas de délai de grâce automatique, mais rien n'interdit un échéancier amiable convenu avec le syndic, et le juge saisi d'un recouvrement peut, dans les conditions du droit commun, accorder des délais de paiement. Là encore, la démarche a d'autant plus de chances d'aboutir qu'elle est engagée tôt.
Ce guide présente des informations générales à jour du droit en vigueur, sans valeur de conseil juridique ou fiscal personnalisé. Pour une analyse adaptée à votre copropriété, échangeons.
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