Relance puis mise en demeure : les préalables obligés
Le recouvrement commence par une relance simple : un courrier rappelant l'échéance dépassée et les suites possibles. Sans effet, le syndic adresse une mise en demeure, par lettre recommandée avec avis de réception ou par recommandé électronique, indiquant le montant dû et le délai de paiement.
La mise en demeure n'est pas une simple formalité : pour ouvrir la voie de l'article 19-2, elle doit préciser la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours ou des dépenses hors budget, sous peine d'irrecevabilité de la demande devant le juge. La Cour de cassation exige en outre une mise en demeure par exercice concerné (Cass. 3e civ., 15 janvier 2026, n° 23-23.534).
L'article 19-2 : la déchéance du terme et la procédure accélérée au fond
Si la mise en demeure reste infructueuse pendant trente jours, l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 produit un effet puissant : les provisions non encore échues du budget prévisionnel (article 14-1) ainsi que les sommes restant dues au titre des exercices précédents, après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles. C'est la « déchéance du terme » : le syndicat n'a plus à attendre chaque trimestre pour agir.
Le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, constate l'approbation par l'assemblée générale du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, et le condamne au paiement des sommes exigibles. Cette voie est nettement plus rapide qu'une procédure au fond classique.
Une étape préalable s'impose toutefois pour les petites créances : lorsque la somme réclamée n'excède pas 5 000 €, une tentative de résolution amiable (conciliateur de justice, médiateur ou procédure participative) est obligatoire avant de saisir le juge.
| Étape | Qui / comment | Effet juridique |
|---|---|---|
| Relance simple | Courrier du syndic rappelant l'échéance | Aucun effet propre — préalable d'usage |
| Mise en demeure | Recommandé (postal ou électronique) précisant nature et montant des sommes | Fait courir le délai de trente jours ; met les frais de recouvrement à la charge du débiteur (art. 10-1) |
| Déchéance du terme | Automatique trente jours après mise en demeure infructueuse | Exigibilité immédiate des provisions non échues et des sommes des exercices approuvés (art. 19-2) |
| Procédure accélérée au fond | Président du tribunal judiciaire, saisi par le syndic | Condamnation au paiement de l'ensemble des sommes exigibles |
| Garanties du syndicat | Hypothèque légale spéciale ; opposition sur le prix de vente (art. 20) | Sûreté sur le lot ; paiement prioritaire lors d'une mutation |
Les garanties du syndicat : frais, hypothèque, opposition
Les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure — frais de relance, de mise en demeure, d'actes d'huissier — sont imputables au seul copropriétaire défaillant, et non répartis entre tous (article 10-1 de la loi de 1965).
Le syndicat bénéficie par ailleurs d'une hypothèque légale spéciale sur le lot du copropriétaire débiteur, qui garantit le paiement des charges en cas de vente. Et lors de toute mutation, le notaire avise le syndic, qui peut former opposition sur le prix de vente pour obtenir le paiement des sommes restant dues par le vendeur (article 20).
Attention enfin à la prescription : les charges impayées se prescrivent par cinq ans à compter de leur exigibilité. Un syndic qui laisse dormir un dossier fait perdre de l'argent à la collectivité.
Pourquoi la réactivité du syndic est décisive
Chaque impayé non traité est supporté par la trésorerie commune : ce sont les copropriétaires à jour qui financent le retard des autres. Un suivi rigoureux — relance rapide, mise en demeure conforme, action judiciaire sans attendre l'accumulation — protège la collectivité et évite souvent d'en arriver au contentieux.
Chez AD Syndic, chaque syndicat dispose d'un compte bancaire séparé et d'un gestionnaire directement joignable : les copropriétaires savent où en est la trésorerie et qui suit chaque dossier d'impayé.
Questions fréquentes
Les frais de relance du syndic peuvent-ils m'être facturés ?
Seuls les frais nécessaires de recouvrement exposés à compter de la mise en demeure peuvent être imputés au copropriétaire défaillant (article 10-1 de la loi de 1965). Les relances courantes antérieures relèvent de la gestion courante couverte par le forfait du syndic.
Que se passe-t-il si le copropriétaire débiteur vend son lot ?
Le notaire avise le syndic de la vente, et celui-ci peut former opposition sur le prix dans les conditions de l'article 20 de la loi de 1965 : les sommes dues au syndicat sont alors prélevées sur le prix de vente avant que le vendeur ne le perçoive.
Le syndic peut-il confier le recouvrement à une société tierce ?
Non. Le recouvrement des charges relève de la mission du syndic, qui agit au nom du syndicat. Il peut en revanche mandater un commissaire de justice pour les actes de procédure et un avocat pour l'action en justice.
Un impayé ancien peut-il encore être réclamé ?
Oui, dans la limite de la prescription : cinq ans à compter de l'exigibilité de chaque somme. Au-delà, la créance est prescrite et ne peut plus être recouvrée en justice.
Ce guide présente des informations générales à jour du droit en vigueur, sans valeur de conseil juridique ou fiscal personnalisé. Pour une analyse adaptée à votre copropriété, échangeons.
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