Provisions : la quote-part des dépenses votées
Les provisions du budget prévisionnel sont les appels trimestriels égaux au quart du budget voté (article 14-1 de la loi de 1965). Elles ne constituent pas une épargne : ce sont des acomptes sur les dépenses courantes de l'exercice. Après approbation des comptes, la régularisation solde l'écart entre provisions appelées et dépenses réelles.
Les provisions hors budget suivent la même logique pour les dépenses exceptionnelles, principalement les travaux : votées en assemblée avec l'opération, appelées selon l'échéancier décidé, soldées à l'arrêté du compte de l'opération.
Avances : trésorerie, réserves et paiements anticipés
L'article 35 du décret du 17 mars 1967 encadre les avances que le syndic peut appeler. La plus courante est l'avance de trésorerie, souvent appelée fonds de roulement : une réserve permanente destinée à faire face aux décalages entre encaissements et paiements. Elle doit être prévue par le règlement de copropriété ou décidée par l'assemblée générale, et ne peut excéder un sixième du montant du budget prévisionnel — c'est un plafond, pas un montant à atteindre.
Le décret admet aussi des avances correspondant à l'échéancier d'un plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée, ainsi que des réserves spéciales. Le point commun de toutes les avances : elles restent la propriété du copropriétaire qui les a versées, et sont donc remboursables.
| Somme appelée | Base juridique | Remboursable ? | Sort à la vente du lot |
|---|---|---|---|
| Provisions du budget prévisionnel | Art. 14-1 loi de 1965 — quart du budget par trimestre | Non — soldées par la régularisation annuelle | Provisions exigibles avant la vente dues par le vendeur ; après, par l'acquéreur |
| Provisions hors budget (travaux) | Vote de l'AG avec l'opération | Non — soldées au compte de l'opération | Dues par celui qui est copropriétaire à la date d'exigibilité |
| Avance de trésorerie (fonds de roulement) | Décret du 17 mars 1967, art. 35 — plafond : 1/6 du budget | Oui | Remboursée au vendeur, reconstituée par l'acquéreur |
| Avances travaux (échéancier d'un plan adopté) | Décret du 17 mars 1967, art. 35 | Oui | Remboursées au vendeur |
| Fonds de travaux | Art. 14-2-1 loi de 1965 | Non — sommes acquises au syndicat | Attaché au lot : le vendeur ne récupère rien du syndicat, négociation libre avec l'acquéreur |
À la vente du lot : ce que le vendeur récupère
La distinction prend tout son sens au moment de la vente. Les avances — trésorerie, réserves, avances travaux — sont remboursables au vendeur : le syndic les lui restitue et les appelle auprès de l'acquéreur. C'est l'un des postes chiffrés dans l'état daté.
Les provisions, elles, ne se remboursent pas : le décret du 17 mars 1967 (article 6-2) répartit leur charge dans le temps. Les provisions du budget exigibles avant la mutation restent dues par le vendeur, celles exigibles après incombent à l'acquéreur ; et le trop ou moins perçu révélé par l'approbation des comptes est porté au compte de celui qui est copropriétaire au moment de cette approbation. Vendeur et acquéreur peuvent en convenir autrement entre eux, mais ces arrangements privés sont inopposables au syndicat.
Quant au fonds de travaux, les sommes versées sont définitivement acquises au syndicat et attachées au lot (article 14-2-1) : le vendeur ne peut pas en exiger le remboursement, ni du syndicat ni du syndic.
Lire ses appels de fonds sans se tromper
Un appel de fonds bien libellé distingue chaque nature de somme : provision du budget, appel travaux, cotisation au fonds de travaux, avance. Si tout est agrégé sur une ligne unique, demandez le détail — vous en avez besoin pour vérifier les plafonds, la conformité aux votes et, un jour, votre état daté.
Chez AD Syndic, chaque appel de fonds détaille ligne à ligne la nature et la base de chaque somme, et l'historique est consultable sur l'extranet copropriétaire.
Questions fréquentes
Le syndic peut-il exiger une avance de trésorerie sans vote ?
Uniquement si le règlement de copropriété la prévoit. À défaut, une décision d'assemblée générale est nécessaire, et son montant ne peut excéder un sixième du budget prévisionnel (article 35 du décret du 17 mars 1967).
Je vends mon lot : vais-je récupérer mon fonds de roulement ?
Oui. L'avance de trésorerie est remboursable : le syndic la restitue au vendeur et appelle son équivalent auprès de l'acquéreur. En revanche, les sommes versées au fonds de travaux restent acquises au syndicat et attachées au lot.
Qui paie la régularisation de charges qui arrive après la vente ?
Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au compte de celui qui est copropriétaire au moment de cette approbation (décret du 17 mars 1967, article 6-2). Vendeur et acquéreur peuvent prévoir une autre répartition entre eux, mais elle n'engage pas le syndicat.
Ce guide présente des informations générales à jour du droit en vigueur, sans valeur de conseil juridique ou fiscal personnalisé. Pour une analyse adaptée à votre copropriété, échangeons.
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