D'où vient le syndic provisoire
Une copropriété doit avoir un syndic dès sa naissance, avant même que la moindre assemblée ait pu se tenir. L'article 17 de la loi de 1965 règle ce paradoxe : dans l'attente de la première assemblée générale, un syndic provisoire peut être désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties. En pratique, c'est le promoteur qui le choisit en rédigeant le règlement, souvent au sein de son propre groupe ou parmi ses partenaires habituels.
Ce syndic assure la mise en route de l'immeuble : réception des parties communes, souscription des contrats (assurance, entretien, énergie), premier budget prévisionnel, appels de fonds initiaux, immatriculation de la copropriété au registre national.
Un mandat court et non reconductible sans vote
Deux garde-fous protègent les acquéreurs. Le premier est la durée : l'article 28 du décret du 17 mars 1967 limite à un an le mandat du syndic lorsque celui-ci — ou un proche, un préposé, un mandant — a participé directement ou indirectement à la construction de l'immeuble, pendant la période des garanties des constructeurs (articles 1792 et 2270 du code civil).
Le second est issu de la loi ALUR du 24 mars 2014 : le syndic provisoire ne peut être maintenu dans ses fonctions que par une décision de l'assemblée générale, prise après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndic, effectuée par le conseil syndical ou, à défaut — puisqu'il n'existe pas encore de conseil avant la première AG —, par les copropriétaires eux-mêmes. Un maintien voté sans mise en concurrence est contraire à l'article 17.
La première assemblée générale : l'étape décisive
Convoquée par le syndic provisoire avant le terme de son mandat, la première assemblée générale fixe le cap de la copropriété pour des années. À son ordre du jour figurent notamment la désignation du syndic — le provisoire, s'il candidate, y affronte les contrats concurrents recueillis par les copropriétaires — et l'élection du conseil syndical.
C'est aussi l'assemblée où se joue la vigilance sur les intérêts croisés : un syndic issu de la sphère du promoteur peut être réticent à mettre en jeu les garanties de construction (parfait achèvement, biennale, décennale) contre celui qui l'a désigné. Les acquéreurs ont donc intérêt à comparer des candidats réellement indépendants du constructeur.
- Avant l'AG : solliciter plusieurs projets de contrat conformes au contrat type et demander leur inscription à l'ordre du jour.
- Pendant l'AG : élire un conseil syndical et voter la désignation du syndic à la majorité de l'article 25 (passerelle art. 25-1 possible à partir d'un tiers des voix).
- Après l'AG : vérifier la transmission complète des documents par le syndic provisoire (article 18-2 : fonds sous 15 jours, archives sous 1 mois).
Bien démarrer une copropriété neuve
Les premières années d'un immeuble neuf concentrent des enjeux durables : levée des réserves sur les parties communes, suivi des garanties des constructeurs, calibrage du budget, mise en place des contrats. Un syndic choisi par les copropriétaires — et non hérité du promoteur — aborde ces sujets sans conflit d'intérêts.
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Questions fréquentes
Les acquéreurs en VEFA peuvent-ils refuser le syndic provisoire ?
Pas au moment de la désignation : celle-ci résulte du règlement de copropriété, rédigé avant les ventes. En revanche, lors de la première assemblée générale, le syndic provisoire ne peut être maintenu qu'après mise en concurrence et vote : les copropriétaires reprennent alors entièrement la main.
Qui organise la mise en concurrence avant la première AG ?
L'article 17 la confie au conseil syndical ou, à défaut, aux copropriétaires. Comme le conseil syndical n'existe pas encore avant la première assemblée, ce sont en pratique les acquéreurs qui sollicitent des projets de contrat concurrents et en demandent l'inscription à l'ordre du jour.
Que se passe-t-il si la première AG n'est pas convoquée à temps ?
Le mandat du syndic provisoire lié au constructeur ne peut excéder un an : au-delà, sans désignation régulière, la copropriété se retrouve dépourvue de syndic. Tout copropriétaire peut alors convoquer une assemblée générale, et à défaut le président du tribunal judiciaire peut désigner un administrateur provisoire (article 17).
Le syndic provisoire peut-il engager la copropriété sur des contrats longs ?
Il gère l'immeuble avec les pouvoirs d'un syndic, mais les copropriétaires ont intérêt à examiner en première AG les contrats souscrits pendant la période provisoire, notamment ceux conclus avec des sociétés liées au promoteur, et à les remettre en concurrence si nécessaire.
Ce guide présente des informations générales à jour du droit en vigueur, sans valeur de conseil juridique ou fiscal personnalisé. Pour une analyse adaptée à votre copropriété, échangeons.
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