Qui doit mettre en concurrence, et quand
L'article 21 de la loi de 1965 confie la mise en concurrence au conseil syndical : tous les trois ans, il doit solliciter plusieurs projets de contrat de syndic avant la tenue de l'assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation. L'obligation est périodique : elle ne s'impose pas à chaque renouvellement annuel, mais au moins une fois par période de trois ans.
Le calendrier découle de celui du mandat : l'assemblée de désignation se tenant dans les trois mois précédant l'échéance du contrat en cours, le conseil syndical doit engager ses consultations plusieurs mois en amont pour disposer de projets comparables au moment d'arrêter l'ordre du jour avec le syndic.
La dispense : possible, mais encadrée
L'assemblée générale peut dispenser le conseil syndical de cette mise en concurrence. La décision se vote à la majorité absolue de l'article 25 et doit intervenir l'année précédant celle où la désignation est soumise au vote. Une dispense décidée le jour même de la désignation ne remplit pas cette condition.
Deux situations échappent par ailleurs à l'obligation : les copropriétés dépourvues de conseil syndical, et les désignations intervenant en dehors du cycle triennal. Dans tous les cas, la dispense supprime une obligation, pas une faculté : copropriétaires et conseil restent libres de comparer autant de contrats qu'ils le souhaitent.
Comment organiser une mise en concurrence utile
Une consultation sérieuse compare des offres comparables : mêmes informations transmises à chaque candidat (nombre de lots, budget, contrats en cours, contentieux, travaux votés ou envisagés), projets établis sur le contrat type du décret n° 2015-342, et lecture ligne à ligne des trois blocs qui font le coût réel.
| Bloc | Ce qu'il faut comparer | Pourquoi |
|---|---|---|
| Forfait de gestion courante | Périmètre exact : nombre de réunions et d'heures d'AG incluses, plage horaire, visites d'immeuble | Un forfait bas avec un périmètre étroit se rattrape en facturations annexes |
| Prestations particulières (annexe 2) | Tarif de chaque ligne de la liste limitative du décret n° 2015-342 | C'est là que se logent les écarts les plus forts entre cabinets |
| Honoraires sur travaux | Pourcentage dégressif du montant HT, voté en AG avec les travaux (art. 18-1 A) | Poste décisif dès qu'un chantier est en vue |
Après la consultation : le vote en assemblée
Les projets retenus sont joints à la convocation de l'assemblée générale, et la désignation se vote à la majorité absolue de l'article 25 ; si un candidat obtient au moins un tiers des voix sans atteindre cette majorité, un second vote immédiat à la majorité de l'article 24 est possible (article 25-1). Tout copropriétaire peut, de son côté, notifier au syndic des projets de contrat concurrents pour inscription à l'ordre du jour.
AD Syndic répond aux mises en concurrence avec un contrat conforme au contrat type et un barème remis ligne à ligne avant signature : la comparaison doit pouvoir se faire poste par poste, sans zone d'ombre.
Questions fréquentes
La mise en concurrence est-elle obligatoire chaque année ?
Non. L'article 21 impose une mise en concurrence par le conseil syndical tous les trois ans, avant l'assemblée appelée à se prononcer sur la désignation du syndic. Entre deux échéances triennales, elle reste une simple faculté.
Que se passe-t-il si le conseil syndical ne fait pas la mise en concurrence ?
La loi ne prévoit pas de sanction spécifique et la jurisprudence n'annule pas la désignation du syndic pour ce seul motif ; le conseil syndical engage surtout sa crédibilité vis-à-vis des copropriétaires. Rien n'empêche alors un copropriétaire de pallier la carence en faisant inscrire lui-même des contrats concurrents à l'ordre du jour.
Le syndic en place peut-il refuser d'inscrire un contrat concurrent à l'ordre du jour ?
Non. Tout copropriétaire peut notifier au syndic une question à inscrire à l'ordre du jour, accompagnée du projet de contrat concurrent. Le syndic qui l'écarterait s'exposerait à voir contester la régularité de l'assemblée.
Une petite copropriété sans conseil syndical doit-elle mettre en concurrence ?
Non : l'obligation de l'article 21 pèse sur le conseil syndical, elle disparaît donc en son absence. Comparer plusieurs contrats reste néanmoins la meilleure protection contre un forfait mal calibré, en particulier dans les petits immeubles.
Ce guide présente des informations générales à jour du droit en vigueur, sans valeur de conseil juridique ou fiscal personnalisé. Pour une analyse adaptée à votre copropriété, échangeons.
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