Durée, dates, compte bancaire : le cadre du mandat
Les premières clauses fixent le cadre : durée du mandat — trois ans au maximum — avec dates calendaires de prise d'effet et d'échéance, et modalités de rémunération. Vérifiez que la date d'effet s'articule avec la fin du contrat précédent : le nouveau contrat prend effet au plus tôt un jour franc après l'assemblée qui l'a voté.
Le contrat précise aussi le régime du compte bancaire. Le compte séparé au nom du syndicat est la règle légale ; la dérogation n'est possible que dans les copropriétés d'au plus 15 lots gérées par un syndic professionnel, sur vote à la majorité de l'article 25. Un contrat qui présente le compte unique comme un standard doit alerter.
Le forfait : tout est dans le périmètre
Le forfait annuel couvre l'intégralité de la gestion courante : administration du syndicat, comptabilité, budget, tenue de l'assemblée générale annuelle, suivi de l'immeuble. La règle d'or du contrat type : ce qui n'est pas dans la liste limitative de l'annexe 2 est réputé inclus dans le forfait et ne peut pas être facturé en plus.
Deux forfaits d'apparence proche peuvent recouvrir des réalités très différentes. Les variables décisives : le nombre d'heures de réunion d'assemblée générale incluses et leur plage horaire (une AG en soirée bascule vite en facturation supplémentaire si le contrat ne prévoit que des heures ouvrées), le nombre de visites d'immeuble incluses, et les modalités de révision du forfait d'une année sur l'autre.
Annexe 2, honoraires travaux, frais privatifs : là où se joue le coût réel
L'annexe 2 du décret n° 2015-342 énumère limitativement les prestations facturables en plus du forfait : assemblées supplémentaires, gestion des sinistres, suivi des travaux, contentieux, prestations propres à un copropriétaire comme l'état daté. Chaque ligne doit être tarifée : comparez ces tarifs unitaires entre cabinets, c'est là que se creusent les écarts.
Les honoraires de suivi de travaux obéissent à une règle propre : ils sont votés en assemblée générale lors du même vote que les travaux concernés, exprimés en pourcentage dégressif du montant hors taxes (article 18-1 A de la loi de 1965). Un taux inscrit au contrat n'est qu'indicatif tant qu'il n'a pas été voté avec les travaux. Enfin, certains frais ne pèsent jamais sur le syndicat : l'état daté, dû par le vendeur et plafonné à 380 € TTC (décret n° 2020-153 du 21 février 2020), et les frais nécessaires de recouvrement exposés après mise en demeure, imputables au seul copropriétaire défaillant (article 10-1).
| Point du contrat | Ce qu'il faut vérifier | Référence |
|---|---|---|
| Durée et dates | Durée votée (3 ans maximum), dates calendaires d'effet et d'échéance | Art. 28, décret du 17 mars 1967 ; contrat type |
| Compte bancaire | Compte séparé au nom du syndicat ; dérogation limitée aux copropriétés d'au plus 15 lots | Art. 18, loi du 10 juillet 1965 |
| Forfait de gestion courante | Heures et plage horaire d'AG incluses, visites d'immeuble, modalités de révision | Contrat type — décret n° 2015-342 |
| Prestations particulières | Tarif de chaque ligne ; rien hors annexe 2 ne peut s'ajouter | Annexe 2, décret n° 2015-342 |
| Honoraires sur travaux | Pourcentage dégressif du montant HT, à voter en AG avec les travaux | Art. 18-1 A, loi du 10 juillet 1965 |
| Frais imputables à un copropriétaire | État daté plafonné à 380 € TTC ; frais de recouvrement au seul défaillant | Décret n° 2020-153 ; art. 10-1, loi du 10 juillet 1965 |
Les réflexes avant le vote en assemblée
Le projet de contrat est joint à la convocation de l'assemblée générale : la lecture doit donc se faire avant la séance, pas pendant. Comparez systématiquement les trois blocs — forfait, annexe 2, honoraires travaux — entre les candidats, posez vos questions par écrit au conseil syndical, et méfiez-vous du réflexe consistant à ne regarder que le montant du forfait : c'est l'arbre qui cache la grille tarifaire.
AD Syndic remet avec chaque proposition un barème complet, ligne à ligne, et un contrat conforme au contrat type. Un contrat qui se lit sans surprise avant signature, c'est un mandat qui se déroule sans litige après.
Questions fréquentes
Un syndic peut-il facturer une prestation absente de l'annexe 2 ?
Non. La liste de l'annexe 2 du décret n° 2015-342 est limitative : toute prestation qui n'y figure pas relève de la gestion courante et est réputée couverte par le forfait. Une facturation hors liste peut être contestée et remboursée.
Le contrat type s'applique-t-il aux syndics bénévoles ?
Il s'applique aux syndics professionnels et aux syndics non professionnels rémunérés. Un syndic bénévole qui exerce gratuitement ou contre simple défraiement n'y est pas soumis, même si s'en inspirer reste une bonne pratique.
Peut-on négocier un contrat de syndic ?
Oui, avant le vote : le contrat type fixe la structure, pas les montants. Périmètre du forfait, tarifs de l'annexe 2 et taux des honoraires travaux se négocient, en particulier dans le cadre d'une mise en concurrence où plusieurs cabinets sont en lice.
Que faire si le contrat voté ne respecte pas le contrat type ?
Les clauses contraires au contrat type sont irrégulières : elles peuvent être contestées, et les sommes facturées sur leur fondement réclamées. Le point de vigilance le plus fréquent reste la facturation de prestations qui relèvent en réalité du forfait.
Ce guide présente des informations générales à jour du droit en vigueur, sans valeur de conseil juridique ou fiscal personnalisé. Pour une analyse adaptée à votre copropriété, échangeons.
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