Étape 1 : mesurer — le DPE collectif
Tout commence par la connaissance du bâtiment. Le DPE collectif est obligatoire pour les bâtiments d'habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013, selon un calendrier échelonné aujourd'hui entièrement échu : 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots, 1er janvier 2025 pour celles de 50 à 200 lots, 1er janvier 2026 pour les autres. Il est valable dix ans et se vote à la majorité simple de l'article 24.
Pour un projet de rénovation d'ampleur, le DPE collectif est utilement complété par un audit énergétique ou un diagnostic technique global (DTG), qui chiffrent des scénarios de travaux et leurs gains attendus.
Étape 2 : programmer — le projet de plan pluriannuel de travaux
Le PPPT, obligatoire dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation de plus de 15 ans, liste les travaux nécessaires sur dix ans — dont ceux d'amélioration de la performance énergétique — avec estimation des coûts, hiérarchisation et échéancier. Son élaboration se vote à la majorité simple (article 24), son adoption à la majorité absolue (article 25).
C'est le chaînon entre le diagnostic et l'action : un PPPT adopté cale le calendrier des travaux et rehausse mécaniquement le plancher de cotisation au fonds de travaux, qui devient le plus élevé entre 2,5 % du montant des travaux du plan et 5 % du budget prévisionnel.
Étape 3 : décider — les votes en assemblée générale
Chaque brique du projet a sa règle de majorité. Le tableau ci-dessous résume le parcours type.
| Étape | Décision en AG | Majorité |
|---|---|---|
| DPE collectif | Réalisation du diagnostic | Article 24 (majorité des voix exprimées) |
| Audit énergétique / DTG | Réalisation de l'étude | Article 24 |
| PPPT | Élaboration du projet de plan | Article 24 |
| PPT | Adoption du plan (totale ou partielle) | Article 25 (majorité absolue) |
| Travaux d'économies d'énergie | Vote du programme de travaux et du financement | Article 25 |
| Emprunt collectif ou éco-PTZ | Souscription par le syndicat | Vote en AG selon le dispositif retenu |
Étape 4 : financer — assembler les aides
Le plan de financement se construit en même temps que le programme de travaux : fonds de travaux déjà provisionné, MaPrimeRénov' Copropriété (jusqu'à 45 % d'un plafond de travaux de 25 000 € par logement pour un gain énergétique d'au moins 35 %, selon le mode d'emploi ANAH de mars 2026), certificats d'économies d'énergie, éco-prêt à taux zéro collectif et emprunt collectif pour le solde. Chaque copropriétaire doit connaître sa quote-part nette avant de voter.
Le rôle du syndic est central à chaque étape : inscription des résolutions à l'ordre du jour, consultation des professionnels, dépôt du dossier d'aides, suivi du chantier et des appels de fonds. AD Syndic pilote ces parcours avec un gestionnaire directement joignable et un suivi documenté dans l'extranet de chaque copropriétaire.
Questions fréquentes
Par quoi commencer si notre immeuble n'a encore rien fait ?
Par le DPE collectif, désormais obligatoire pour tous les bâtiments d'habitation collective concernés (permis de construire déposé avant 2013). Il donne la classe énergétique de l'immeuble et oriente la suite : audit ou DTG, puis PPPT, puis travaux.
Les copropriétaires bailleurs sont-ils plus pressés que les autres ?
Oui. Les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les F le seront au 1er janvier 2028 et les E au 1er janvier 2034 pour les nouveaux baux. Quand la mauvaise classe vient des parties communes (isolation, chauffage collectif), seule une rénovation collective permet aux bailleurs de sortir leurs lots de l'interdiction.
Un seul copropriétaire peut-il bloquer le projet ?
Non. Les travaux d'économies d'énergie se votent à la majorité absolue de l'article 25 : un opposant isolé ne bloque pas la décision. Il reste tenu de payer sa quote-part une fois les travaux votés.
Combien de temps dure un tel parcours ?
Plusieurs exercices en pratique : un cycle d'assemblées générales pour les diagnostics et le PPPT, un autre pour le vote des travaux et du financement, puis le chantier. D'où l'intérêt de lancer les diagnostics sans attendre l'approche d'une échéance réglementaire.
Ce guide présente des informations générales à jour du droit en vigueur, sans valeur de conseil juridique ou fiscal personnalisé. Pour une analyse adaptée à votre copropriété, échangeons.
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