Le pré-état daté : informer l'acquéreur dès la promesse
L'article L. 721-2 du code de la construction et de l'habitation impose d'annexer à la promesse de vente une série de documents et d'informations sur l'organisation de l'immeuble et la situation financière de la copropriété et du vendeur : montants des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget payées par le vendeur sur les deux derniers exercices, sommes susceptibles d'être dues au syndicat par l'acquéreur, état global des impayés de charges et de la dette envers les fournisseurs, et, le cas échéant, les données relatives au fonds de travaux.
Le terme « pré-état daté » ne figure pas dans la loi : c'est un usage professionnel. Conséquence pratique importante : aucun texte n'impose de passer par le syndic pour l'établir. Le vendeur peut réunir lui-même les informations à partir des documents en sa possession — appels de fonds, annexes comptables de la dernière assemblée générale — et de l'extranet de la copropriété.
La facturation du pré-état daté par le syndic n'est pas encadrée par un plafond réglementaire, et elle ne peut pas être imposée : elle suppose l'accord du vendeur sur une prestation et un prix, par exemple sur devis. Un vendeur bien organisé peut donc éviter ce coût.
L'état daté : le document officiel du syndic, plafonné à 380 € TTC
L'état daté, lui, est prévu par le décret du 17 mars 1967. Établi par le syndic à la demande du notaire avant l'acte authentique, il photographie la situation financière du lot en trois volets : les sommes dues par le vendeur au syndicat, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur envers lui (avances remboursables notamment), et les sommes qui incomberont au nouveau copropriétaire.
Sa facturation est encadrée : les honoraires du syndic pour l'établissement de l'état daté sont plafonnés à 380 € TTC par le décret n° 2020-153 du 21 février 2020, et ne peuvent être facturés qu'une seule fois, même si la vente porte sur plusieurs lots. Ce coût incombe au vendeur.
| Pré-état daté | État daté | |
|---|---|---|
| Moment | Dès la promesse de vente | Avant l'acte authentique de vente |
| Base légale | Informations de l'art. L. 721-2 du CCH (le nom est un usage) | Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 |
| Qui l'établit ? | Le vendeur lui-même, ou le syndic s'il le missionne | Le syndic, à la demande du notaire |
| Prix | Non réglementé — facturable uniquement avec l'accord du vendeur | Plafonné à 380 € TTC, une seule fois même pour plusieurs lots |
| Qui paie ? | Le vendeur, s'il choisit de missionner le syndic | Le vendeur |
L'opposition du syndic sur le prix de vente (article 20)
L'article 20 de la loi de 1965 organise la protection du syndicat lors de la mutation. Si le vendeur ne présente pas au notaire un certificat du syndic de moins d'un mois attestant qu'il est libre de toute obligation envers le syndicat, le notaire adresse au syndic un avis de mutation, par lettre recommandée avec avis de réception, dans les quinze jours du transfert de propriété.
Le syndic dispose alors de quinze jours à compter de la réception de cet avis pour former opposition au versement des fonds, par acte extrajudiciaire. L'opposition doit énoncer, à peine de nullité, le montant et les causes de la créance : les sommes dues par le vendeur sont alors prélevées sur le prix de vente avant tout versement au vendeur.
Ce mécanisme explique l'importance de l'état daté : il chiffre précisément ce que le notaire devra retenir, et sécurise l'acquéreur comme le syndicat.
Vendre un lot sans friction : le rôle d'un syndic organisé
Une vente fluide dépend de la réactivité du syndic : état daté délivré rapidement, chiffres cohérents avec la comptabilité, avances correctement identifiées pour être remboursées au vendeur. Les retards de syndic sont une cause fréquente de report de signature.
AD Syndic met les documents de la copropriété à disposition sur l'extranet copropriétaire — ce qui permet notamment au vendeur de préparer les informations de la promesse — et son barème, remis ligne à ligne avant signature, indique sans ambiguïté le tarif de l'état daté dans la limite du plafond réglementaire.
Questions fréquentes
Le syndic peut-il me facturer le pré-état daté d'office ?
Non. Le pré-état daté n'est prévu par aucun texte comme prestation obligatoire du syndic : sa facturation suppose que le vendeur missionne le syndic et accepte un prix. Le vendeur peut aussi réunir lui-même les informations de l'article L. 721-2 du CCH à partir de ses documents et de l'extranet.
L'état daté est-il obligatoire pour vendre ?
Il est établi avant l'acte authentique à la demande du notaire, sauf si le vendeur présente un certificat du syndic de moins d'un mois attestant qu'il est libre de toute obligation envers le syndicat (article 20 de la loi de 1965). En pratique, le notaire l'exige dès qu'il existe des sommes à répartir entre vendeur et acquéreur.
Je vends deux lots en même temps : le syndic peut-il facturer deux états datés ?
Non. Le plafond de 380 € TTC fixé par le décret n° 2020-153 du 21 février 2020 s'applique une seule fois, même si la vente porte sur plusieurs lots entre les mêmes parties.
Que devient ma dette de charges si je vends mon lot ?
Elle ne disparaît pas : le syndic peut former opposition sur le prix de vente dans les quinze jours de l'avis de mutation (article 20 de la loi de 1965), et les sommes dues sont prélevées sur le prix avant versement au vendeur.
Ce guide présente des informations générales à jour du droit en vigueur, sans valeur de conseil juridique ou fiscal personnalisé. Pour une analyse adaptée à votre copropriété, échangeons.
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