Qui peut recevoir un pouvoir ?
L'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 pose un principe libéral : tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que celui-ci soit ou non membre du syndicat. Un conjoint, un enfant, un autre copropriétaire, un locataire ou un tiers extérieur peuvent donc représenter un copropriétaire en assemblée.
Le mandat est écrit — c'est le « pouvoir » joint à la convocation — et peut comporter des instructions de vote. Sauf interdiction prévue dans le mandat, le mandataire désigné peut subdéléguer le pouvoir à une autre personne. À défaut d'instructions, le mandataire vote librement au nom de son mandant, et ce vote engage le mandant : s'il vote pour une résolution, le mandant perd la qualité d'opposant et donc le droit de contester la décision.
Le plafond : trois délégations, ou 10 % des voix
Pour éviter la concentration des voix entre quelques mains, l'article 22 limite chaque mandataire à trois délégations de vote. Ce plafond connaît une soupape : un mandataire peut recevoir plus de trois délégations si le total des voix dont il dispose — les siennes propres s'il est copropriétaire, plus celles de ses mandants — n'excède pas 10 % des voix du syndicat.
Dans une petite copropriété où chaque lot pèse lourd en tantièmes, le plafond de 10 % est vite atteint ; dans une grande copropriété, il permet au contraire à un mandataire diligent de représenter de nombreux petits lots. Un dépassement du plafond expose les décisions votées grâce aux voix excédentaires à une contestation.
Les interdictions : le syndic et son entourage
La loi interdit de donner mandat au syndic, à ses préposés, ainsi qu'à leurs conjoints, partenaires liés par un PACS ou concubins, et aux ascendants et descendants du syndic et de son conjoint ou partenaire. L'objectif est d'éviter que celui dont la gestion est précisément soumise au vote de l'assemblée — quitus, comptes, renouvellement de mandat — ne vote lui-même par procuration.
Le sort des pouvoirs « en blanc » — signés sans nom de mandataire — obéit à la même logique : lorsqu'il en reçoit, le syndic ne peut ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu'il choisit. Mieux vaut toujours désigner nommément son mandataire, ou utiliser le vote par correspondance.
| Situation | Règle | Fondement |
|---|---|---|
| Mandataire copropriétaire ou tiers extérieur | Autorisé — toute personne peut recevoir un pouvoir | Loi n° 65-557, art. 22 |
| Nombre de pouvoirs par mandataire | 3 maximum, ou davantage si total des voix (mandataire + mandants) ≤ 10 % des voix du syndicat | Loi n° 65-557, art. 22 |
| Pouvoir donné au syndic, à ses préposés, à leurs conjoints, partenaires, concubins, ascendants ou descendants | Interdit | Loi n° 65-557, art. 22 |
| Pouvoir en blanc reçu par le syndic | Le syndic ne peut ni le conserver, ni le distribuer lui-même | Loi n° 65-557, art. 22 |
| Subdélégation du mandat | Possible, sauf si le mandat l'interdit | Loi n° 65-557, art. 22 |
Bien utiliser son pouvoir : conseils pratiques
Choisissez un mandataire dont vous connaissez la position sur les sujets à l'ordre du jour, et donnez-lui des instructions de vote écrites question par question si certains points vous importent. Pensez aussi à l'alternative du vote par correspondance, qui vous permet de fixer vous-même votre vote sans dépendre de personne.
Le président du conseil syndical ou un copropriétaire actif concentre souvent les pouvoirs des absents : vérifiez qu'il reste dans les limites de l'article 22, car un dépassement fragilise les décisions. En cas de doute sur la feuille de présence ou la comptabilisation des pouvoirs, faites porter vos réserves au procès-verbal.
Questions fréquentes
Puis-je donner pouvoir à mon locataire ou à un ami extérieur à l'immeuble ?
Oui. L'article 22 de la loi de 1965 permet de déléguer son droit de vote à toute personne, membre ou non du syndicat, à la seule exception du syndic, de ses préposés et de leur entourage familial proche.
Combien de pouvoirs une même personne peut-elle détenir ?
Trois délégations de vote au maximum. Elle peut en recevoir davantage uniquement si le total des voix dont elle dispose — les siennes et celles de tous ses mandants — n'excède pas 10 % des voix du syndicat.
Le gardien de l'immeuble peut-il recevoir un pouvoir ?
S'il est salarié du syndicat et non du syndic, l'interdiction de l'article 22 ne le vise pas expressément, mais la prudence commande d'éviter tout mandataire en situation de dépendance vis-à-vis du syndic. Les préposés du syndic, eux, ne peuvent en aucun cas recevoir de pouvoir.
Que devient mon droit de contester si mon mandataire a voté pour ?
Le vote du mandataire vous engage : si votre mandataire a voté pour une résolution, vous n'êtes ni opposant ni défaillant et vous ne pouvez plus contester cette décision sur le fondement de l'article 42. D'où l'intérêt d'instructions de vote écrites.
Ce guide présente des informations générales à jour du droit en vigueur, sans valeur de conseil juridique ou fiscal personnalisé. Pour une analyse adaptée à votre copropriété, échangeons.
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