Le principe : la libre disposition de son lot
L'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 pose que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot et en use librement, sous la double condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. La division d'un grand appartement en deux logements relève de cette liberté : elle n'a pas, en elle-même, à être autorisée par l'assemblée générale.
Cette liberté connaît deux limites de fond. D'abord, le règlement de copropriété : une clause peut restreindre ou interdire la division des lots, ou soumettre certains usages à conditions ; sa validité s'apprécie au regard de la destination de l'immeuble. Ensuite, la destination elle-même : diviser pour créer des locaux d'activité dans un immeuble strictement bourgeois, ou multiplier des logements exigus au détriment de la tranquillité de l'immeuble, peut caractériser une atteinte à la destination et être contesté.
Ce qui passe obligatoirement par des professionnels : le modificatif d'EDD
Un lot de copropriété n'existe juridiquement que par l'état descriptif de division (EDD). Diviser un lot suppose donc un modificatif de l'EDD : un géomètre-expert établit les plans et la nouvelle numérotation des lots avec leurs quotes-parts de parties communes, puis l'acte est reçu par un notaire et publié au service de la publicité foncière. Sans cette publication, la division est inopposable et les nouveaux lots ne peuvent être ni vendus ni hypothéqués séparément.
Les tantièmes du lot d'origine sont répartis entre les lots issus de la division ; le total des tantièmes de l'immeuble reste inchangé. La cohérence de cette répartition avec les critères légaux (consistance, superficie, situation des lots) est l'affaire du géomètre-expert.
Ce qui passe par l'assemblée générale
Deux sujets appellent un vote. Premier sujet, systématique lorsque le règlement est muet : la répartition des charges. L'article 11 de la loi de 1965 prévoit qu'en cas d'aliénation séparée de fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité de l'article 24 — l'assemblée approuve la ventilation, elle ne peut pas s'opposer au principe même de la division si celle-ci est licite.
Second sujet, fréquent en pratique : les travaux d'accompagnement. Créer une seconde porte palière, poser de nouveaux compteurs, se raccorder aux colonnes communes sont des travaux affectant les parties communes, soumis à autorisation de l'assemblée à la majorité de l'article 25 b.
| Étape | Qui intervient ? | Vote d'AG nécessaire ? |
|---|---|---|
| Vérification du règlement de copropriété et de la destination | Le copropriétaire, avec son notaire | Non — analyse préalable |
| Modificatif de l'état descriptif de division et des tantièmes | Géomètre-expert puis notaire, publication au service de la publicité foncière | Non pour la division elle-même, si elle est licite |
| Répartition des charges entre les nouveaux lots | Assemblée générale, si le règlement ne la fixe pas | Oui — majorité de l'article 24 (art. 11) |
| Travaux affectant les parties communes (porte, réseaux, compteurs) | Assemblée générale | Oui — majorité de l'article 25 b |
Les vérifications extérieures à la copropriété
La division d'un logement en plusieurs peut aussi relever de réglementations extérieures au droit de la copropriété : règles d'urbanisme locales, normes de décence et de surface minimale des logements créés et, dans certaines communes, un régime d'autorisation préalable de division (dit « permis de diviser ») institué pour lutter contre l'habitat indigne. Ces règles varient selon la commune : renseignez-vous auprès de la mairie avant d'engager le projet.
Enfin, pensez aux conséquences de gestion : chaque nouveau lot devient un copropriétaire à part entière, avec ses appels de fonds, ses convocations et ses voix en assemblée. Le syndic doit être informé de la division publiée pour mettre à jour la liste des copropriétaires et la répartition des charges.
Questions fréquentes
L'assemblée générale peut-elle refuser la division de mon lot ?
Pas la division elle-même, si elle est licite au regard du règlement et de la destination de l'immeuble : la division relève de la libre disposition du lot (article 9). L'assemblée intervient sur la répartition des charges entre les fractions lorsque le règlement ne la fixe pas (article 11, majorité de l'article 24) et sur les éventuels travaux affectant les parties communes (article 25 b).
Une clause du règlement interdisant la division est-elle valable ?
Elle peut l'être si elle est justifiée par la destination de l'immeuble, que le règlement définit. La validité s'apprécie au cas par cas : avant tout projet, faites analyser la clause par votre notaire ou un avocat plutôt que de passer outre.
Faut-il refaire le règlement de copropriété après une division ?
Il faut un modificatif de l'état descriptif de division, publié au service de la publicité foncière, et le cas échéant une mise à jour de la répartition des charges. Le règlement lui-même n'est modifié que si la division s'accompagne de changements qui l'exigent — c'est le notaire qui rédige les actes qui en détermine l'étendue.
Ce guide présente des informations générales à jour du droit en vigueur, sans valeur de conseil juridique ou fiscal personnalisé. Pour une analyse adaptée à votre copropriété, échangeons.
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