Les documents obligatoirement remis à l'acquéreur
L'article L. 721-2 du code de la construction et de l'habitation, créé par la loi ALUR, dresse la liste des documents à remettre à l'acquéreur au plus tard à la date de signature de la promesse de vente (ou annexés au projet d'acte en cas de vente directe par acte authentique). Cette remise n'est pas une formalité : elle déclenche le délai de rétractation de l'acquéreur, qui ne court qu'à compter de la communication complète des pièces.
L'ordonnance du 27 août 2015 a assoupli les modalités : remise sur tout support, y compris dématérialisé, et dispenses partielles lorsque l'acquéreur est déjà copropriétaire de l'immeuble ou pour certains lots annexes.
| Bloc | Documents et informations |
|---|---|
| Organisation de l'immeuble | Fiche synthétique de la copropriété ; règlement de copropriété et état descriptif de division ainsi que leurs actes modificatifs publiés ; procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années |
| Situation financière | Montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget payées par le vendeur sur les deux exercices précédents ; sommes pouvant rester dues par le vendeur au syndicat et sommes qui seront dues par l'acquéreur ; état global des impayés de charges et de la dette du syndicat envers les fournisseurs ; quote-part du fonds de travaux rattachée au lot et dernière cotisation versée |
| Entretien du bâti | Carnet d'entretien de l'immeuble ; conclusions du diagnostic technique global (DTG) lorsqu'il a été réalisé |
| Information de l'acquéreur | Notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires et au fonctionnement des instances du syndicat |
Lire les PV d'AG : la radiographie de la copropriété
Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales sont la lecture la plus instructive du dossier. On y trouve les travaux votés — et donc les appels de fonds à venir —, les travaux discutés mais reportés, le montant des budgets, les contentieux en cours, le niveau des impayés, les changements de syndic et les tensions éventuelles entre copropriétaires.
Points d'attention concrets : des résolutions de travaux importants votées mais non encore appelées, un fonds de travaux faible au regard de l'état de l'immeuble, un plan pluriannuel de travaux adopté (ses échéances vous engageront), des procédures contre le syndicat (qui peuvent générer des charges exceptionnelles), ou des impayés élevés qui pèsent mécaniquement sur les copropriétaires à jour.
Charges, travaux votés, fonds de travaux : qui paie quoi lors de la vente
Entre vendeur et acquéreur, la règle légale est simple : les appels de fonds sont dus par celui qui est copropriétaire au moment de leur exigibilité (article 6-2 du décret du 17 mars 1967). Les provisions du budget prévisionnel exigibles après la vente incombent donc à l'acquéreur, même pour des travaux votés avant son arrivée — sauf répartition différente convenue entre les parties dans l'acte, qui n'est pas opposable au syndicat.
Le fonds de travaux obéit à une logique propre : les sommes versées sont définitivement acquises au syndicat et attachées au lot (article 14-2-1 de la loi de 1965). Le vendeur ne peut pas en exiger le remboursement ; la quote-part rattachée au lot figure dans les documents remis à l'acquéreur, et sa valorisation peut se négocier dans le prix.
Enfin, l'état daté — document comptable établi par le syndic à l'occasion de la vente, détaillant les sommes dues par le vendeur et celles qui incomberont à l'acquéreur — est à la charge du vendeur et plafonné à 380 € TTC par le décret n° 2020-153 du 21 février 2020, une seule fois même en cas de vente simultanée de plusieurs lots.
Les questions à poser avant de signer
Au-delà des documents obligatoires, quelques questions simples affinent le diagnostic : des travaux importants sont-ils envisagés (façade, toiture, ascenseur, rénovation énergétique) ? Quel est le classement du DPE collectif s'il existe, et le lot est-il concerné par les restrictions de location des logements énergivores ? La copropriété est-elle immatriculée au registre national et sa fiche synthétique à jour ? Y a-t-il des procédures en cours, en demande ou en défense ? Le syndic est-il stable, ou change-t-il à chaque assemblée ?
Un syndic organisé facilite objectivement la transaction : documents disponibles rapidement, comptes lisibles, état daté délivré sans retard. C'est le sens de la pratique d'AD Syndic — extranet copropriétaire à jour et gestionnaire directement joignable —, parce qu'une vente fluide sert le vendeur, l'acquéreur et la copropriété tout entière.
Questions fréquentes
Que se passe-t-il si les documents ne sont pas remis à la promesse ?
Le délai de rétractation de l'acquéreur ne commence à courir qu'à compter de la communication complète des documents prévus par l'article L. 721-2 du CCH. Une remise tardive décale donc la purge du délai et fragilise le calendrier de la vente.
L'acquéreur doit-il payer les travaux votés avant son achat ?
Les appels de fonds sont dus par celui qui est copropriétaire à la date de leur exigibilité : les appels postérieurs à la vente incombent à l'acquéreur, même pour des travaux votés avant. Vendeur et acquéreur peuvent convenir d'une autre répartition entre eux dans l'acte, mais cet accord privé n'est pas opposable au syndicat.
Le vendeur récupère-t-il sa part du fonds de travaux ?
Non. Les sommes versées au fonds de travaux sont définitivement acquises au syndicat des copropriétaires et attachées au lot (article 14-2-1 de la loi de 1965). La quote-part rattachée au lot est mentionnée dans les documents de vente et peut, le cas échéant, être valorisée dans le prix négocié.
Qu'est-ce que la fiche synthétique de la copropriété ?
Un document établi par le syndic qui regroupe les données essentielles de la copropriété : identification, organisation juridique, nombre de lots, données financières et techniques. Elle fait partie des documents remis à l'acquéreur dès la promesse et figure sur l'extranet de la copropriété.
Ce guide présente des informations générales à jour du droit en vigueur, sans valeur de conseil juridique ou fiscal personnalisé. Pour une analyse adaptée à votre copropriété, échangeons.
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