Comment l'ordre du jour est construit
L'ordre du jour est préparé par le syndic, qui l'établit en concertation avec le conseil syndical, puis le notifie avec la convocation au moins 21 jours avant la réunion. Chaque question doit être formulée de manière claire et précise, car chacune fait l'objet d'un vote distinct : une rédaction ambiguë fragilise la décision.
L'ordre du jour d'une assemblée annuelle comporte des points récurrents — approbation des comptes, budget prévisionnel, quitus éventuel, désignation ou renouvellement du syndic et du conseil syndical — auxquels s'ajoutent les questions propres à la vie de l'immeuble : travaux, contrats, litiges en cours.
Inscrire une question : le droit de tout copropriétaire
L'article 10 du décret du 17 mars 1967 donne à tout copropriétaire, comme au conseil syndical, le droit de notifier au syndic — à tout moment de l'année — la ou les questions dont il demande l'inscription à l'ordre du jour. Le syndic est tenu de porter ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale.
Si la demande parvient au syndic trop tard pour être intégrée à la convocation déjà en préparation, la question n'est pas perdue : elle est inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée suivante. En pratique, mieux vaut adresser sa demande par lettre recommandée avec avis de réception plusieurs semaines avant la période habituelle de convocation, et la formuler comme un projet de résolution prêt à être voté.
Certaines demandes obéissent à un formalisme renforcé : le décret exige que la demande soit accompagnée d'un projet de résolution dans les cas visés à l'article 11 du même décret, et, lorsqu'elle porte sur des travaux relevant du b de l'article 25 de la loi de 1965, d'un document précisant l'implantation et la consistance des travaux.
Questions hors ordre du jour : ce que l'assemblée peut et ne peut pas faire
L'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour. Une résolution votée sur un sujet qui n'y figurait pas est annulable : tout copropriétaire opposant ou défaillant peut en demander l'annulation dans le délai de deux mois de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Cela n'interdit pas d'échanger : les questions diverses peuvent être évoquées en fin de séance à titre d'information, sans donner lieu à un vote. Si un sujet abordé mérite une décision, il devra être inscrit à l'ordre du jour d'une assemblée ultérieure.
| Demandeur | Quand ? | Forme de la demande | Effet |
|---|---|---|---|
| Tout copropriétaire | À tout moment | Notification au syndic (lettre recommandée avec avis de réception en pratique), avec projet de résolution le cas échéant | Inscription à la prochaine AG, ou à la suivante si la convocation est déjà partie |
| Le conseil syndical | À tout moment | Notification au syndic | Inscription à la prochaine AG, ou à la suivante |
| Le syndic | Lors de l'établissement de la convocation | Ordre du jour établi en concertation avec le conseil syndical | Questions soumises au vote |
Que faire si le syndic refuse d'inscrire votre question ?
Le syndic ne dispose d'aucun pouvoir d'appréciation sur l'opportunité d'une question régulièrement notifiée : il doit l'inscrire, même s'il la juge inutile ou vouée au rejet. Un refus ou un oubli engage sa responsabilité et peut justifier une action du copropriétaire lésé.
En pratique, conservez la preuve de votre notification. Si la question n'apparaît pas dans la convocation, écrivez au syndic pour demander son inscription à l'assemblée suivante, et faites-le acter. Un syndic qui écarte systématiquement les questions des copropriétaires fournit, en soi, un motif sérieux de réflexion sur son remplacement.
Questions fréquentes
Le syndic peut-il refuser d'inscrire ma question à l'ordre du jour ?
Non. L'article 10 du décret de 1967 lui impose de porter à l'ordre du jour de la prochaine assemblée toute question régulièrement notifiée par un copropriétaire ou par le conseil syndical. Il peut seulement la reporter à l'assemblée suivante si la demande est arrivée trop tard pour la convocation en cours.
Peut-on voter sur une question soulevée en séance ?
Non. L'assemblée ne décide valablement que sur les questions inscrites à l'ordre du jour joint à la convocation. Un sujet soulevé en séance peut être discuté à titre informatif, mais toute décision devra attendre une assemblée dont l'ordre du jour la prévoit.
Ma demande d'inscription doit-elle contenir un texte de résolution ?
C'est recommandé dans tous les cas, et obligatoire dans ceux visés par le décret de 1967 — notamment lorsque la question porte sur des travaux relevant du b de l'article 25 de la loi de 1965, où un document précisant l'implantation et la consistance des travaux doit accompagner la demande.
Ce guide présente des informations générales à jour du droit en vigueur, sans valeur de conseil juridique ou fiscal personnalisé. Pour une analyse adaptée à votre copropriété, échangeons.
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