Qui peut contester : opposant ou défaillant
L'article 42 de la loi de 1965 réserve l'action en contestation aux copropriétaires opposants ou défaillants. L'opposant est celui qui a voté contre la décision qu'il attaque — le procès-verbal doit d'ailleurs mentionner son nom et ses voix. Le défaillant est celui qui n'était ni présent, ni représenté, ni votant par correspondance. Est également assimilé à un défaillant le copropriétaire qui a voté favorablement par correspondance sur une résolution amendée en séance (article 17-1 A de la loi de 1965).
A contrario, le copropriétaire qui a voté pour une décision ne peut pas la contester, sauf à démontrer un vice du consentement. L'abstentionniste, qui n'est ni opposant ni défaillant, est en principe lui aussi privé du recours : s'abstenir n'est pas s'opposer.
Le délai de deux mois : une forclusion stricte
L'action doit être introduite, à peine de déchéance, dans les deux mois de la notification du procès-verbal — notification que le syndic doit effectuer dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée. Il s'agit d'un délai de forclusion : il ne se suspend pas et ne s'interrompt pas, hors exceptions très limitées reconnues par la jurisprudence.
Ce mécanisme a une contrepartie protectrice : si le PV n'a pas été régulièrement notifié à un copropriétaire opposant ou défaillant, le délai ne court pas contre lui, et la décision reste attaquable. Vérifiez donc toujours la date de première présentation de la lettre recommandée : c'est elle qui fixe le point de départ.
Motifs de contestation et procédure
Les motifs recevables tiennent soit à la régularité de l'assemblée elle-même — convocation tardive ou incomplète, assemblée convoquée par une personne sans pouvoir —, soit à la régularité d'une décision : majorité mal appliquée, question non inscrite à l'ordre du jour, décision contraire à la loi ou au règlement de copropriété, abus de majorité.
L'action est portée devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble, dirigée contre le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic. La représentation par avocat est en principe obligatoire pour cette action. Sauf urgence, l'exécution par le syndic des travaux votés est suspendue jusqu'à l'expiration du délai de deux mois — une garantie pour le contestataire potentiel.
| Étape | Délai | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Tenue de l'assemblée générale | — | Faire consigner son vote contre et ses réserves au procès-verbal |
| Notification du PV par le syndic | Dans le mois suivant l'AG | Sans notification régulière, le délai de recours ne court pas |
| Action en contestation devant le tribunal judiciaire | 2 mois à compter de la notification du PV | Délai de forclusion — aucun report possible ; avocat en principe obligatoire |
| Exécution des travaux votés | Suspendue jusqu'à l'expiration des 2 mois, sauf urgence | Un référé peut être envisagé si le syndic passe outre |
Faut-il contester ? Peser le recours
Une contestation aboutie n'annule que les décisions attaquées : elle ne remplace ni un syndic défaillant ni une majorité mal disposée. Avant d'engager une procédure, évaluez l'enjeu réel, le coût — honoraires d'avocat non garantis même en cas de victoire — et le risque de condamnation si l'action est jugée abusive ou dilatoire.
Souvent, le levier le plus efficace n'est pas judiciaire : faire inscrire les bonnes questions à l'ordre du jour, mobiliser d'autres copropriétaires, ou changer de syndic à l'échéance du mandat. Le contentieux se réserve aux irrégularités substantielles et aux décisions réellement préjudiciables.
Questions fréquentes
Un copropriétaire qui s'est abstenu peut-il contester la décision ?
En principe non : l'article 42 réserve l'action aux opposants et aux défaillants, et l'abstentionniste n'entre dans aucune de ces catégories. Pour préserver son recours, il faut voter contre la résolution et faire mentionner son opposition au procès-verbal.
Que se passe-t-il si le syndic n'a jamais notifié le procès-verbal ?
Le délai de deux mois ne court qu'à compter d'une notification régulière. Tant qu'elle n'est pas intervenue, le copropriétaire opposant ou défaillant conserve la possibilité d'agir en contestation, dans la limite des délais de prescription de droit commun applicables.
La contestation suspend-elle l'exécution de la décision ?
L'article 42 prévoit que, sauf urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée est suspendue jusqu'à l'expiration du délai de deux mois. Au-delà, l'introduction d'un recours ne suspend pas automatiquement l'exécution : il faut, le cas échéant, la demander au juge.
Peut-on contester une AG entière ?
Oui, lorsque le vice affecte l'assemblée elle-même : convocation notifiée hors délai, convocation émanant d'une personne sans qualité, ou irrégularité touchant l'ensemble des votes. L'annulation prononcée frappe alors toutes les décisions de la réunion.
Ce guide présente des informations générales à jour du droit en vigueur, sans valeur de conseil juridique ou fiscal personnalisé. Pour une analyse adaptée à votre copropriété, échangeons.
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