Un statut d'ordre public qui s'impose à tous
La loi du 10 juillet 1965 s'applique automatiquement dès qu'un immeuble bâti est réparti, entre plusieurs personnes, en lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. Aucune formalité d'adhésion n'est nécessaire : le statut est légal, pas contractuel.
Son article 43 déclare d'ordre public les dispositions essentielles de la loi (notamment les articles 1er à 37, 41-1 à 42-1 et 46) et celles du décret du 17 mars 1967 prises pour leur application : toute clause d'un règlement de copropriété qui y serait contraire est réputée non écrite. Le juge peut l'écarter sans qu'il soit besoin de l'annuler.
Le lot, le syndicat, les organes : l'architecture de la loi
Le lot de copropriété est l'unité de base du statut : il associe une partie privative (article 2 : les parties réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire) et une quote-part de parties communes (article 3), exprimée en tantièmes. Cette quote-part détermine le poids de chaque copropriétaire dans les votes et sa contribution aux charges.
L'ensemble des copropriétaires forme le syndicat des copropriétaires, personne morale de plein droit (article 14). Le syndicat administre l'immeuble à travers trois organes : l'assemblée générale, qui décide ; le syndic, qui exécute les décisions, administre l'immeuble et représente le syndicat (article 18) ; le conseil syndical, qui assiste le syndic et contrôle sa gestion (article 21).
Les articles clés à connaître
Quelques articles concentrent l'essentiel des règles que rencontre un copropriétaire au quotidien.
| Article | Objet |
|---|---|
| Art. 2 et 3 | Définition des parties privatives et des parties communes |
| Art. 8 et 8-2 | Règlement de copropriété ; fiche synthétique de la copropriété |
| Art. 9-1 | Obligations d'assurance responsabilité civile (copropriétaires et syndicat) |
| Art. 10 et 10-1 | Répartition des charges ; frais de recouvrement imputables au copropriétaire défaillant |
| Art. 14 et 14-2-1 | Personnalité morale du syndicat ; fonds de travaux obligatoire |
| Art. 17, 18, 21 | Désignation du syndic ; missions du syndic ; conseil syndical et mise en concurrence |
| Art. 24, 25, 26 | Majorités des décisions d'assemblée générale |
| Art. 42 | Contestation des décisions d'AG et prescription des actions personnelles |
| Art. 43 | Caractère d'ordre public — clauses réputées non écrites |
Les majorités : la mécanique des décisions collectives
Toutes les décisions du syndicat se prennent en assemblée générale, selon une gradation de majorités proportionnée à la gravité de la décision. L'article 24 exige la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance — les abstentions ne comptent pas — pour les décisions de gestion courante. L'article 25 exige la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires, notamment pour désigner le syndic ; si le projet recueille au moins un tiers des voix, un second vote immédiat à la majorité de l'article 24 est possible (article 25-1).
L'article 26 (majorité des membres du syndicat détenant au moins deux tiers des voix) s'applique aux décisions les plus lourdes, comme la modification du règlement de copropriété relative à la jouissance, à l'usage et à l'administration des parties communes. L'unanimité reste requise pour changer la destination de l'immeuble.
Une loi vivante : soixante ans de réformes
Le texte de 1965 a été profondément remanié. La loi ALUR du 24 mars 2014 a imposé le compte bancaire séparé, l'immatriculation des syndicats et la fiche synthétique. La loi ELAN du 23 novembre 2018 a notamment ramené de dix à cinq ans la prescription des actions personnelles entre copropriétaires ou avec le syndicat (article 42). L'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, en vigueur depuis le 1er juin 2020, a réorganisé le statut, codifié les parties communes spéciales et encadré la résiliation anticipée du contrat de syndic. La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a créé le DPE collectif et le plan pluriannuel de travaux obligatoires ; la loi du 9 avril 2024 sur l'habitat dégradé a complété le dispositif de financement et de redressement des copropriétés.
AD Syndic applique ce cadre sans arrangement : contrat conforme au contrat type, compte bancaire séparé par syndicat en standard, et un gestionnaire directement joignable pour expliquer chaque règle avant qu'elle ne devienne un litige.
Questions fréquentes
Peut-on écarter la loi de 1965 dans le règlement de copropriété ?
Non. Les dispositions essentielles de la loi et de son décret d'application sont d'ordre public (article 43). Toute clause contraire du règlement de copropriété est réputée non écrite : elle est privée d'effet, même si elle figure dans le document depuis des décennies.
Quel est le délai pour contester une décision d'assemblée générale ?
Les copropriétaires opposants ou défaillants disposent de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour contester une décision devant le tribunal judiciaire (article 42). Passé ce délai de forclusion, la décision devient définitive, sauf irrégularité de la notification elle-même.
La loi de 1965 s'applique-t-elle aux petites copropriétés ?
Oui, dès deux copropriétaires. Le statut s'applique quelle que soit la taille de l'immeuble ; des règles simplifiées existent pour les petites copropriétés, mais elles restent dans le cadre de la loi de 1965, sans y échapper.
Quelle différence entre la loi de 1965 et le règlement de copropriété ?
La loi fixe le cadre impératif commun à toutes les copropriétés ; le règlement de copropriété est le document contractuel propre à chaque immeuble, qui précise la destination de l'immeuble, l'usage des parties et la répartition des charges. Le règlement complète la loi mais ne peut jamais la contredire.
Ce guide présente des informations générales à jour du droit en vigueur, sans valeur de conseil juridique ou fiscal personnalisé. Pour une analyse adaptée à votre copropriété, échangeons.
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