Le DPE collectif : un diagnostic pour tout l'immeuble
La loi Climat et Résilience (article 158) impose un diagnostic de performance énergétique à l'échelle du bâtiment pour les immeubles d'habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. L'obligation est entrée en vigueur par vagues : 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots, 1er janvier 2025 pour celles de 50 à 200 lots, 1er janvier 2026 pour celles de 50 lots et moins. Toutes les copropriétés concernées y sont donc désormais soumises.
Le DPE collectif est valable dix ans — sauf pour les diagnostics réalisés après le 1er juillet 2021 classés A, B ou C, qui n'ont pas à être renouvelés dans ce délai. Sa réalisation se vote en assemblée générale à la majorité simple de l'article 24.
Le plan pluriannuel de travaux : anticiper au lieu de subir
Pour les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation de plus de quinze ans, l'article 14-2 de la loi de 1965 impose l'élaboration d'un projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT), selon le même calendrier échelonné par taille (2023 pour plus de 200 lots, 2024 pour 51 à 200, 2025 pour 50 et moins). Le PPPT comprend la liste des travaux nécessaires sur dix ans, leur estimation de coût, leur hiérarchisation et un échéancier.
Son élaboration se vote à la majorité de l'article 24, l'adoption du plan à la majorité de l'article 25 ; le plan est actualisé tous les dix ans. Le maire ou le préfet peut en exiger la transmission ; sans réponse dans le délai d'un mois, il peut le faire élaborer d'office aux frais du syndicat.
Le fonds de travaux renforcé : financer le plan
La loi Climat et Résilience a réécrit le fonds de travaux (article 14-2-1, en vigueur depuis le 1er janvier 2023) pour l'articuler avec le PPT. Il concerne les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation de plus de dix ans. La cotisation annuelle ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel ; si un PPT a été adopté, elle ne peut être inférieure au plus élevé de deux montants : 2,5 % du coût des travaux du plan ou 5 % du budget prévisionnel.
L'assemblée peut suspendre les cotisations lorsque le fonds dépasse le budget prévisionnel (en l'absence de PPT) ou la moitié du coût des travaux du plan. Les sommes versées sont définitivement acquises au syndicat et attachées au lot : elles ne sont pas remboursées au vendeur, et le fonds est placé sur un compte séparé rémunéré.
Interdictions de location : le calendrier des passoires thermiques
La loi organise la sortie progressive des logements énergivores du marché locatif : les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location depuis le 1er janvier 2025, les F seront concernés au 1er janvier 2028 et les E au 1er janvier 2034. Ces interdictions s'appliquent aux nouveaux baux conclus à compter de ces dates.
En copropriété, un bailleur peut être bloqué si l'atteinte de la classe requise suppose des travaux sur les parties communes : d'où l'importance du trio DPE collectif, PPT et fonds de travaux, qui permet de voter et financer les travaux collectifs avant l'échéance.
| Obligation | Copropriétés concernées | Échéance |
|---|---|---|
| DPE collectif | Plus de 200 lots / 50 à 200 lots / 50 lots et moins (PC avant 2013) | 01/01/2024 / 01/01/2025 / 01/01/2026 |
| Projet de PPT (immeubles d'habitation +15 ans) | Plus de 200 lots / 51 à 200 lots / 50 lots et moins | 2023 / 2024 / 2025 |
| Fonds de travaux renforcé (art. 14-2-1) | Immeubles d'habitation de plus de 10 ans | Depuis le 01/01/2023 |
| Interdiction de location (nouveaux baux) | Logements classés G / F / E | 01/01/2025 / 01/01/2028 / 01/01/2034 |
Ce que cela change concrètement pour votre assemblée générale
Ces obligations s'enchaînent : le DPE collectif nourrit le PPPT, le PPT adopté cale le niveau du fonds de travaux, et le tout conditionne l'accès aux aides comme MaPrimeRénov' Copropriété. Une copropriété qui ne les a pas encore inscrites à l'ordre du jour cumule un risque juridique et un risque patrimonial pour ses bailleurs.
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Questions fréquentes
Le DPE collectif remplace-t-il les DPE individuels des logements ?
Non, ce sont deux documents distincts : le DPE collectif évalue le bâtiment dans son ensemble, tandis que le DPE individuel reste exigé pour vendre ou louer un logement. Le DPE collectif facilite en revanche l'établissement des DPE individuels et éclaire les décisions de travaux de l'assemblée générale.
Un logement classé G peut-il encore être occupé par son locataire actuel ?
L'interdiction vise la mise en location : elle s'applique aux nouveaux baux conclus depuis le 1er janvier 2025 pour les logements classés G. Le bail en cours n'oblige pas le locataire à partir, mais le logement ne répond plus au critère de décence énergétique exigé pour les nouvelles locations.
Le plan pluriannuel de travaux est-il obligatoire ou seulement son projet ?
La loi impose l'élaboration du projet de PPT (PPPT) pour les immeubles d'habitation de plus de quinze ans. L'adoption du plan lui-même, votée à la majorité de l'article 25, n'est pas systématiquement imposée, mais elle conditionne le calcul renforcé du fonds de travaux et structure la programmation des travaux.
Qui paie le DPE collectif et le PPPT ?
Le syndicat des copropriétaires : ces prestations sont votées en assemblée générale et réparties entre copropriétaires comme des charges, selon les tantièmes. Des aides publiques peuvent en financer une partie dans le cadre d'un projet de rénovation globale.
Ce guide présente des informations générales à jour du droit en vigueur, sans valeur de conseil juridique ou fiscal personnalisé. Pour une analyse adaptée à votre copropriété, échangeons.
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