Deux statuts juridiques sans rapport
Le gardien ou l'employé d'immeuble est salarié du syndicat des copropriétaires : sa relation de travail relève de la convention collective nationale des gardiens, concierges et employés d'immeubles (IDCC 1043), qui régit classification, rémunération, logement de fonction éventuel et conditions de rupture. La gestion de ce personnel — paie, remplacements, procédures — fait partie des missions du syndic.
Le prestataire de nettoyage est une entreprise extérieure : ses salariés ne sont pas ceux du syndicat, et la relation se résume au contrat de prestation (périmètre, fréquences, prix, révision, résiliation). Le syndicat n'assume ni obligations d'employeur, ni risque prud'homal, ni gestion des absences.
Comparatif : emploi direct contre contrat de prestation
Le tableau suivant compare les deux formules sur les critères de décision habituels.
| Critère | Gardien / employé d'immeuble | Prestataire de nettoyage |
|---|---|---|
| Statut juridique | Salarié du syndicat (convention collective IDCC 1043) | Entreprise extérieure liée par un contrat de prestation |
| Obligations du syndicat | Employeur : salaires, cotisations, remplacements, logement de fonction le cas échéant | Paiement des factures selon le contrat |
| Étendue du service | Polyvalence : entretien, surveillance, colis, petites interventions, lien avec les occupants | Prestations définies limitativement au contrat |
| Souplesse | Faible : droit du travail et convention collective encadrent toute évolution | Forte : renégociation ou changement de prestataire selon le contrat |
| Décision de bascule | Suppression du poste : majorités renforcées (article 26, unanimité si la destination de l'immeuble est en cause) | Conclusion et changement de contrat : gestion courante et votes d'AG selon les seuils de mise en concurrence |
| Logement de fonction | Souvent attaché au poste ; son sort doit être traité en cas de suppression | Sans objet |
Le coût ne se compare pas poste à poste
Comparer la masse salariale d'un gardien au devis d'une société de nettoyage revient à comparer deux services différents. Le gardien rend des services diffus difficiles à chiffrer : présence dissuasive, réception des colis et des entreprises, signalement immédiat des désordres, sortie des conteneurs, lien social — particulièrement précieux dans les immeubles avec des occupants âgés.
À l'inverse, si le besoin réel se limite au nettoyage des parties communes et à la gestion des conteneurs, le contrat de prestation est généralement plus économique et plus simple à ajuster. La bonne méthode : lister les tâches effectivement nécessaires à l'immeuble, puis chiffrer les deux scénarios sur ce périmètre — en intégrant, pour le poste de gardien, le logement de fonction et son éventuelle valorisation.
La suppression d'un poste de gardien existant est, elle, une décision lourde à double titre : socialement (licenciement d'un salarié, sort du logement) et juridiquement (majorités renforcées de la loi de 1965, unanimité si le service touche à la destination de l'immeuble, notamment dans les immeubles dont le règlement fait du service de gardiennage un élément de standing).
Bien décider en assemblée générale
Dans les deux formules, l'assemblée reste maîtresse des choix : création ou suppression de poste, seuils de mise en concurrence des contrats, budget. Un dossier de décision complet présente le périmètre de service, les deux chiffrages, les conséquences sociales et juridiques et le calendrier. AD Syndic gère les deux configurations — personnel d'immeuble sous convention IDCC 1043 ou contrats de prestation mis en concurrence — et présente chaque année les coûts en assemblée, pièces à l'appui sur l'extranet.
Questions fréquentes
Qui est l'employeur du gardien : le syndic ou le syndicat ?
Le syndicat des copropriétaires. Le syndic gère le personnel (embauche, paie, discipline) au titre de sa mission, mais l'employeur juridique — et donc le débiteur des obligations sociales — est le syndicat.
Peut-on supprimer le poste de gardien à la majorité simple ?
Non. La suppression du poste relève des majorités renforcées de la loi de 1965 (article 26) et peut exiger l'unanimité lorsque le service de gardiennage touche à la destination de l'immeuble telle que définie par le règlement de copropriété.
Le logement du gardien appartient-il au syndicat ?
Souvent, la loge est un lot ou une partie commune affectée au service. En cas de suppression du poste, le sort du logement (vente, location, changement d'usage) constitue une décision distincte, soumise à ses propres règles de majorité.
Faut-il mettre en concurrence le contrat de nettoyage ?
L'assemblée générale fixe un seuil au-delà duquel la mise en concurrence des marchés et contrats est obligatoire (article 21 de la loi de 1965). En deçà, la mise en concurrence reste une bonne pratique que le conseil syndical peut demander.
Ce guide présente des informations générales à jour du droit en vigueur, sans valeur de conseil juridique ou fiscal personnalisé. Pour une analyse adaptée à votre copropriété, échangeons.
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