Un salarié du syndicat, géré par le syndic
Le gardien d'immeuble n'est pas l'employé du syndic : son employeur est le syndicat des copropriétaires, personne morale. Le décret du 17 mars 1967 (article 31) répartit les rôles : l'assemblée générale a seule qualité pour fixer le nombre et la catégorie des emplois ; le syndic, lui, engage et congédie le personnel et fixe les conditions de son travail selon les usages et les textes en vigueur. En pratique, le syndic gère contrat de travail, paie, remplacements et discipline, et en répond devant l'assemblée.
La relation de travail est régie par la convention collective nationale des gardiens, concierges et employés d'immeubles (IDCC 1043, brochure n° 3144), issue de la convention du 11 décembre 1979 et réécrite par l'avenant n° 74 du 27 avril 2009. Elle distingue deux catégories de personnel : les employés d'immeuble (catégorie A), soumis à un horaire de travail, et les gardiens-concierges logés (catégorie B), dont l'activité est évaluée en unités de valeur et non en heures — une spécificité qui structure paie, repos et remplacements.
Créer ou supprimer le poste : quelles majorités ?
La création d'un poste relève de l'assemblée générale, seule compétente pour fixer le nombre et la catégorie des emplois ; le financement s'inscrit au budget prévisionnel. La suppression du poste obéit à des règles plus strictes : la loi du 10 juillet 1965 (article 26) prévoit que la suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien, lorsqu'il appartient au syndicat, se votent à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix — les deux questions devant être inscrites à l'ordre du jour de la même assemblée.
La loi ajoute une limite absolue : lorsque le règlement de copropriété fait du service de gardiennage un élément de la destination de l'immeuble ou des conditions de jouissance des parties privatives, la suppression ne peut être décidée qu'à l'unanimité. La jurisprudence apprécie au cas par cas ; elle admet notamment le vote à la double majorité lorsque les solutions de remplacement offrent des avantages équivalents au service supprimé.
| Décision | Organe compétent | Règle de majorité |
|---|---|---|
| Fixer le nombre et la catégorie des emplois | Assemblée générale | Compétence exclusive de l'AG (art. 31 du décret du 17 mars 1967) |
| Embaucher, gérer, congédier le salarié | Syndic | Prérogative du syndic, dans le cadre fixé par l'AG |
| Supprimer le poste et aliéner la loge du syndicat | Assemblée générale | Art. 26 : majorité des membres + deux tiers des voix, les deux questions à la même AG |
| Supprimer un service de gardiennage érigé en élément de la destination de l'immeuble | Assemblée générale | Unanimité des copropriétaires |
Combien ça coûte, et qui paie ?
Salaire, cotisations sociales, avantages en nature (dont le logement de fonction pour un gardien logé), remplacements pendant les congés : le coût du poste est supporté par le syndicat et réparti entre tous les copropriétaires en charges générales, au prorata des tantièmes. Il pèse dans le budget prévisionnel, ce qui explique que la question de la suppression revienne régulièrement dans les copropriétés à la recherche d'économies.
Pour les copropriétaires bailleurs, une partie des dépenses de gardiennage est récupérable auprès des locataires dans les conditions fixées par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 relatif aux charges récupérables, selon les tâches effectivement assurées par le gardien (entretien des parties communes, élimination des déchets).
Le débat gardien contre prestataires (société de nettoyage, conciergerie externalisée) mérite d'être posé objectivement : coût complet, qualité de service, présence humaine, sécurité, valeur patrimoniale. Un comparatif chiffré préparé avec le conseil syndical, avant tout vote, évite les décisions à l'aveugle.
Le rôle du syndic au quotidien
Gérer un salarié d'immeuble exige une vraie technicité : application de la convention collective, paie et déclarations sociales, remplacements, entretien de la loge, procédure disciplinaire le cas échéant. Une erreur de gestion se paie au prix fort devant le conseil de prud'hommes — et c'est le syndicat, employeur, qui en supporte les conséquences.
AD Syndic assure cette gestion dans le cadre du contrat type, avec une règle constante : les décisions structurantes (création, suppression, transformation du poste) appartiennent à l'assemblée générale, éclairée par un dossier complet remis au conseil syndical en amont.
Questions fréquentes
Qui est l'employeur du gardien d'immeuble ?
Le syndicat des copropriétaires, personne morale représentée par le syndic. Le syndic engage et congédie le personnel et gère la relation de travail au quotidien, mais l'assemblée générale a seule qualité pour fixer le nombre et la catégorie des emplois (article 31 du décret du 17 mars 1967).
Quelle majorité pour supprimer le poste de gardien ?
La double majorité de l'article 26 : majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, la suppression du poste et l'aliénation de la loge devant figurer à l'ordre du jour de la même assemblée. Si le règlement de copropriété fait du gardiennage un élément de la destination de l'immeuble ou des conditions de jouissance des lots, l'unanimité est requise.
Le logement de fonction du gardien appartient-il à la copropriété ?
Le plus souvent, la loge est une partie commune ou un lot appartenant au syndicat. Sa vente, en cas de suppression du poste, se vote à la double majorité de l'article 26 en même temps que la suppression. Le produit de la vente revient au syndicat.
Les locataires paient-ils une partie du salaire du gardien ?
Indirectement, oui : le bailleur peut récupérer une partie des dépenses de gardiennage sur son locataire, dans les conditions et proportions fixées par le décret n° 87-713 du 26 août 1987, en fonction des tâches réellement assurées par le gardien.
Ce guide présente des informations générales à jour du droit en vigueur, sans valeur de conseil juridique ou fiscal personnalisé. Pour une analyse adaptée à votre copropriété, échangeons.
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