Trois ans maximum : la règle et son exception
L'article 28 du décret du 17 mars 1967 plafonne la durée des fonctions du syndic à trois années. Rien n'impose ce maximum : l'assemblée générale peut voter un mandat plus court — un an est fréquent —, et c'est le contrat qui fixe précisément les dates calendaires de début et de fin.
L'exception vise les copropriétés neuves : pendant la période des garanties des constructeurs prévues aux articles 1792 et 2270 du code civil, la durée ne peut pas excéder un an lorsque le syndic, son conjoint, ses préposés ou ses proches ont participé, directement ou indirectement, à la construction de l'immeuble. L'objectif est d'éviter qu'un syndic lié au promoteur reste durablement juge et partie face aux désordres de construction.
Le renouvellement : un vote, jamais un automatisme
Le contrat de syndic ne se reconduit pas tacitement. À chaque échéance, l'assemblée générale procède à une désignation à la majorité absolue de l'article 25 — la majorité des voix de tous les copropriétaires. Si le projet recueille au moins un tiers des voix sans atteindre cette majorité, la passerelle de l'article 25-1 permet un second vote immédiat à la majorité de l'article 24, c'est-à-dire à la majorité des voix exprimées.
Renouveler n'interdit pas de comparer : le conseil syndical doit procéder à une mise en concurrence des contrats de syndic tous les trois ans (article 21 de la loi de 1965), sauf dispense votée par l'AG précédente à la majorité de l'article 25.
Le calendrier de fin de mandat
Pour éviter toute période de vacance comme tout chevauchement de contrats, la fin de mandat obéit à un séquencement précis, issu de l'ordonnance du 30 octobre 2019 et du contrat type.
| Étape | Règle | Référence |
|---|---|---|
| Assemblée générale de désignation | Elle se tient dans les 3 mois précédant l'échéance du contrat en cours | Ordonnance n° 2019-1101 ; contrat type |
| Vote | Majorité absolue de l'art. 25 ; passerelle art. 25-1 si au moins 1/3 des voix | Loi du 10 juillet 1965 |
| Prise d'effet du nouveau contrat | Au plus tôt 1 jour franc après la tenue de l'AG | Contrat type (décret n° 2015-342 modifié) |
| Transmission entre syndics | Trésorerie et références bancaires sous 15 jours ; documents et archives sous 1 mois ; comptes apurés 2 mois plus tard | Art. 18-2, loi du 10 juillet 1965 |
Que se passe-t-il si l'échéance est dépassée sans vote ?
Un mandat arrivé à échéance sans nouvelle désignation ne se prolonge pas : le syndicat se retrouve dépourvu de syndic, avec les conséquences que cela emporte — plus de représentant légal, plus d'appels de fonds réguliers, contrats de l'immeuble sans pilote. L'article 17 de la loi de 1965 organise alors la sortie de crise : convocation d'une AG par tout copropriétaire, ou désignation judiciaire.
La meilleure protection reste l'anticipation : vérifier la date d'échéance du contrat dès réception de la convocation annuelle, et exiger que la question du mandat soit inscrite à l'ordre du jour dans les trois mois précédant son terme.
Questions fréquentes
Un mandat de syndic peut-il être reconduit tacitement ?
Non. La reconduction tacite n'existe pas en copropriété : chaque renouvellement est une désignation nouvelle, votée en assemblée générale à la majorité de l'article 25, sur la base d'un projet de contrat joint à la convocation.
Peut-on voter un mandat d'un an seulement ?
Oui. Trois ans est un maximum, pas une durée imposée. Un mandat d'un an est courant et permet de réévaluer la relation chaque année, au prix d'un vote de désignation à chaque assemblée générale annuelle.
Pourquoi le syndic d'une copropriété neuve n'a-t-il qu'un an ?
Parce que l'article 28 du décret de 1967 limite à un an le mandat d'un syndic lié à la construction de l'immeuble, pendant la période des garanties des constructeurs. Cela évite qu'un syndic proche du promoteur gère durablement les désordres imputables à ce dernier.
Le contrat peut-il prévoir une date d'effet longtemps après l'AG ?
Le contrat type impose que le contrat désigne ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance, et le nouveau contrat prend effet au plus tôt un jour franc après la tenue de l'assemblée qui l'a voté. L'objectif est d'assurer une continuité de gestion sans chevauchement.
Ce guide présente des informations générales à jour du droit en vigueur, sans valeur de conseil juridique ou fiscal personnalisé. Pour une analyse adaptée à votre copropriété, échangeons.
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