Ce que contient un diagnostic technique global
Défini à l'article L731-1 du code de la construction et de l'habitation, le DTG offre une vision d'ensemble de la santé de l'immeuble. Il est réalisé par un professionnel disposant de compétences précisées par décret, et comprend :
- Une analyse de l'état apparent des parties communes et des équipements communs
- Un état de la situation du syndicat au regard des obligations légales et réglementaires du code de la construction et de l'habitation
- Une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l'immeuble
- Un diagnostic de performance énergétique de l'immeuble
- Une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, en précisant ceux qui devraient être menés dans les dix prochaines années
Dans quels cas le DTG est-il obligatoire
En dehors des deux cas légaux d'obligation, le DTG reste une démarche volontaire : la question de sa réalisation est soumise au vote de l'assemblée générale, qui se prononce à la majorité simple de l'article 24 (majorité des voix exprimées).
| Situation | DTG | Fondement |
|---|---|---|
| Mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de 10 ans | Obligatoire avant la mise en copropriété | Article L731-4 du CCH (en vigueur depuis le 1er janvier 2017) |
| Immeuble visé par une procédure d'insalubrité | Peut être exigé par l'autorité administrative | Article L731-5 du CCH |
| Toute autre copropriété | Facultatif — décision de l'AG à la majorité simple | Articles L731-1 du CCH et 24 de la loi du 10 juillet 1965 |
DTG et plan pluriannuel de travaux : un duo articulé
Le projet de plan pluriannuel de travaux, obligatoire dans les immeubles d'habitation de plus de 15 ans, est établi à partir d'une analyse du bâti et des équipements — et peut s'appuyer directement sur un DTG existant. Concrètement, le DTG fournit le constat technique ; le PPPT le transforme en programme de travaux chiffré, hiérarchisé et échelonné sur dix ans.
L'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit un avantage décisif : lorsque le DTG ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des dix années suivant son élaboration, le syndicat est dispensé de l'obligation d'élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux pendant la durée de validité du diagnostic. Pour un immeuble en bon état, un DTG bien mené peut donc éviter une double dépense.
Comment lancer la démarche
Le syndic inscrit la question à l'ordre du jour de l'assemblée générale, présente des devis de professionnels compétents et fait voter la réalisation du diagnostic à la majorité de l'article 24. Le contenu du DTG est ensuite présenté à la première assemblée générale qui suit sa réalisation, afin que les copropriétaires se prononcent en connaissance de cause sur la suite : élaboration du PPPT, programmation des travaux, alimentation du fonds de travaux.
Chez AD Syndic, ces échéances techniques sont préparées en amont avec le conseil syndical, et chaque copropriétaire retrouve le DTG et les diagnostics de l'immeuble dans son extranet.
Questions fréquentes
Quelle différence entre DTG et audit énergétique ?
Le DTG couvre l'ensemble de l'état technique de l'immeuble (bâti, équipements, situation réglementaire, gestion), et intègre un diagnostic de performance énergétique. L'audit énergétique, lui, se concentre uniquement sur la performance énergétique et les scénarios de travaux d'économies d'énergie. Les deux peuvent alimenter le projet de plan pluriannuel de travaux.
Un DTG est-il obligatoire pour vendre un lot ?
Non. L'obligation vise la mise en copropriété d'un immeuble de plus de 10 ans, pas les ventes de lots dans une copropriété existante. En revanche, si un DTG existe, il fait partie des documents portés à la connaissance de l'acquéreur.
Qui réalise le DTG et qui le paie ?
Un professionnel justifiant des compétences requises par les textes (bureau d'études, architecte, diagnostiqueur qualifié). Son coût est une charge commune générale, répartie entre les copropriétaires selon leurs tantièmes.
Le DTG dispense-t-il du PPPT ?
Uniquement s'il ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des dix années suivant son élaboration : le syndicat est alors dispensé d'élaborer le projet de plan pluriannuel de travaux pendant la durée de validité du diagnostic (article 14-2 de la loi de 1965).
Ce guide présente des informations générales à jour du droit en vigueur, sans valeur de conseil juridique ou fiscal personnalisé. Pour une analyse adaptée à votre copropriété, échangeons.
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