L'article 9-1 : deux obligations de responsabilité civile
Créé par la loi ALUR du 24 mars 2014, l'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 pose une double obligation. D'une part, chaque copropriétaire est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre, soit en qualité de copropriétaire occupant, soit en qualité de copropriétaire non-occupant : les dommages causés aux tiers depuis son lot (fuite d'eau, chute d'objet, incendie parti de chez lui) doivent être couverts.
D'autre part, le syndicat des copropriétaires est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre : ceux nés des parties communes et des équipements collectifs, dont le syndicat répond notamment en cas de défaut d'entretien (chute d'un élément de façade, accident dans l'escalier, dommage causé par un équipement commun).
Qui souscrit le contrat du syndicat, et comment ?
C'est le syndic qui soumet au vote de l'assemblée générale, à la majorité de l'article 24, la décision de souscrire l'assurance de responsabilité civile du syndicat. La loi a prévu le cas du refus : si l'assemblée générale refuse de voter cette assurance, le syndic peut la souscrire lui-même pour le compte du syndicat — le législateur n'a pas voulu qu'un immeuble reste sans couverture de responsabilité.
En pratique, la responsabilité civile du syndicat est presque toujours intégrée à un contrat multirisque immeuble plus large, souscrit par le syndic au nom du syndicat et voté en assemblée générale, qui couvre aussi les dommages aux biens : incendie, dégâts des eaux, tempête, bris de glace des parties communes, selon les garanties retenues.
Copropriétaire occupant, bailleur, locataire : qui assure quoi ?
L'articulation des contrats détermine qui indemnise quoi en cas de sinistre. Le tableau ci-dessous résume les obligations de chacun.
| Qui ? | Assurance | Obligatoire ? | Fondement |
|---|---|---|---|
| Syndicat des copropriétaires | Responsabilité civile du syndicat (souvent incluse dans la multirisque immeuble) | Oui | Art. 9-1, loi du 10 juillet 1965 |
| Copropriétaire occupant | Responsabilité civile (incluse dans l'assurance multirisque habitation) | Oui, pour la responsabilité civile | Art. 9-1 |
| Copropriétaire non-occupant (bailleur ou lot vacant) | Assurance propriétaire non occupant (PNO), incluant la responsabilité civile | Oui, pour la responsabilité civile | Art. 9-1 |
| Locataire | Assurance des risques locatifs (incendie, explosion, dégâts des eaux) | Oui, pour un logement loué vide (loi du 6 juillet 1989) | Législation des baux d'habitation |
| Syndicat des copropriétaires | Multirisque immeuble (dommages aux parties communes) | Non imposée par la loi de 1965, mais quasi systématique et souvent exigée par le règlement | Règlement de copropriété ; décision d'AG |
En cas de sinistre : comment les contrats s'articulent
Lorsqu'un sinistre survient, l'origine du dommage détermine l'assurance mobilisée : contrat de l'immeuble pour un dommage né des parties communes, contrat du copropriétaire ou du locataire pour un dommage né d'une partie privative. Les sinistres mixtes — un dégât des eaux traversant plusieurs lots, cas le plus fréquent — font intervenir plusieurs assureurs, selon des conventions professionnelles de règlement entre compagnies.
Le syndic déclare et suit les sinistres affectant les parties communes ; cette gestion administrative des sinistres figure parmi les prestations particulières que le contrat type de syndic permet de facturer en sus du forfait. Chaque copropriétaire déclare de son côté les dommages relevant de son propre contrat.
AD Syndic vérifie à la reprise de chaque immeuble que le syndicat est effectivement assuré, avec des garanties cohérentes avec l'immeuble ; le suivi des sinistres est ensuite visible par les copropriétaires sur l'extranet, et votre gestionnaire reste directement joignable pendant toute la durée du dossier.
Questions fréquentes
Un copropriétaire bailleur doit-il vraiment souscrire une assurance PNO ?
Oui. Depuis la loi ALUR, l'article 9-1 impose à chaque copropriétaire non-occupant une assurance de responsabilité civile : c'est l'objet de l'assurance propriétaire non occupant (PNO), qui couvre aussi les périodes de vacance entre deux locataires et complète l'assurance du locataire, laquelle ne couvre pas tout.
Que se passe-t-il si l'assemblée générale refuse de voter l'assurance du syndicat ?
La loi a prévu ce cas : en cas de refus de l'assemblée générale, le syndic peut souscrire l'assurance de responsabilité civile pour le compte du syndicat (article 9-1). L'immeuble ne peut donc pas rester durablement sans couverture de responsabilité.
L'assurance de l'immeuble couvre-t-elle l'intérieur de mon appartement ?
En principe, le contrat de l'immeuble couvre les parties communes et la responsabilité du syndicat ; l'intérieur des lots (embellissements, mobilier, responsabilité de l'occupant) relève de votre assurance habitation ou PNO. La frontière exacte dépend des garanties du contrat collectif : le règlement de copropriété et les conditions du contrat font foi.
Qui paie la prime d'assurance de l'immeuble ?
La prime du contrat souscrit par le syndicat est une charge commune, intégrée au budget prévisionnel et répartie entre tous les copropriétaires selon leurs tantièmes, comme les autres charges générales.
Ce guide présente des informations générales à jour du droit en vigueur, sans valeur de conseil juridique ou fiscal personnalisé. Pour une analyse adaptée à votre copropriété, échangeons.
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