Les missions légales du syndic : l'article 18 de la loi de 1965
L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 confie au syndic quatre grands blocs de missions. D'abord l'exécution : il fait appliquer le règlement de copropriété et met en œuvre les décisions votées en assemblée générale. Ensuite la conservation : il assure l'administration de l'immeuble, sa garde et son entretien, et fait procéder de sa propre initiative aux travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble en cas d'urgence.
Viennent ensuite la gestion financière — élaboration du budget prévisionnel, tenue d'une comptabilité séparée pour le syndicat, appels de fonds, présentation des comptes à l'approbation de l'AG — et la représentation : le syndic est le seul organe habilité à représenter le syndicat dans les actes civils et en justice.
Les obligations administratives : compte séparé, immatriculation, archives
Depuis la loi ALUR, le syndic doit ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires. La sanction est lourde : à défaut, le mandat est nul de plein droit trois mois après la désignation du syndic. Une dérogation n'existe que pour les copropriétés d'au plus 15 lots gérées par un syndic professionnel, sur vote à la majorité de l'article 25.
Le syndic est également responsable de l'immatriculation de la copropriété au registre national tenu par l'ANAH et de sa mise à jour annuelle, dans les deux mois suivant l'assemblée générale d'approbation des comptes. Après mise en demeure restée sans effet, une astreinte peut atteindre 20 € par lot et par semaine de retard (source : ANIL, juillet 2026). Il tient enfin les archives du syndicat, la liste des copropriétaires et la fiche synthétique de la copropriété.
| Obligation | Base légale | Sanction ou conséquence |
|---|---|---|
| Exécuter les décisions d'AG et le règlement de copropriété | Art. 18, loi du 10 juillet 1965 | Responsabilité civile pour faute de gestion |
| Ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat | Art. 18, loi ALUR | Nullité de plein droit du mandat 3 mois après la désignation |
| Immatriculer la copropriété et mettre à jour le registre chaque année | Registre national des copropriétés (ANAH) | Astreinte jusqu'à 20 €/lot/semaine après mise en demeure |
| Transmettre les fonds et archives au syndic suivant | Art. 18-2 (version loi du 9 avril 2024) | Remise sous astreinte ordonnée par le juge après mise en demeure |
La responsabilité du syndic : jusqu'où va-t-elle ?
Le syndic est le mandataire du syndicat : il répond de ses fautes de gestion envers lui — décision d'AG non exécutée, contrat mal suivi, comptabilité défaillante, défaut d'assurance ou de déclaration de sinistre. Sa responsabilité peut aussi être recherchée par un copropriétaire qui subit un préjudice personnel du fait d'une faute du syndic.
Depuis l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 (en vigueur le 1er juin 2020), le contrat de syndic peut être résilié de manière anticipée par le syndicat en cas d'inexécution suffisamment grave ; une résiliation sans motif suffisant expose en revanche à des dommages-intérêts. La fin de mandat est elle-même encadrée : l'article 18-2 impose la remise de la trésorerie et des références bancaires sous quinze jours, des documents et archives — y compris dématérialisés — sous un mois, puis de l'état des comptes apurés dans les deux mois suivants.
Ce qu'un copropriétaire peut exiger concrètement
Chaque copropriétaire peut vérifier que les obligations légales sont tenues : demander la fiche synthétique, consulter les pièces justificatives des charges avant l'AG, vérifier l'existence du compte séparé sur les relevés présentés, contrôler que le numéro d'immatriculation figure sur les documents du syndicat. Le conseil syndical, lui, dispose d'un droit de communication sur toutes les pièces de gestion.
Chez AD Syndic, le compte bancaire séparé par syndicat est le standard sans dérogation, chaque copropriétaire dispose d'un extranet et le gestionnaire de l'immeuble est directement joignable. Ce sont, à nos yeux, les conditions minimales d'une gestion contrôlable.
Questions fréquentes
Le syndic peut-il refuser d'exécuter une décision votée en AG ?
Non. L'exécution des décisions de l'assemblée générale est une obligation légale de l'article 18. Un syndic qui n'exécute pas une décision engage sa responsabilité envers le syndicat, et cette inexécution peut, si elle est suffisamment grave, justifier la résiliation anticipée de son contrat.
Qui contrôle le travail du syndic ?
Le conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion : il peut se faire communiquer toute pièce se rapportant à la gestion du syndicat. L'assemblée générale, elle, tranche : approbation des comptes, quitus, renouvellement ou non du mandat.
Le syndic peut-il engager des travaux sans vote de l'AG ?
Uniquement en cas d'urgence, pour les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble (article 18). Il doit alors en informer les copropriétaires et convoquer immédiatement une assemblée générale. Hors urgence, les travaux relèvent d'un vote.
Que risque un syndic qui ne restitue pas les archives à son successeur ?
L'article 18-2 fixe des délais précis de transmission. Passé ces délais, le nouveau syndic ou le syndicat peut, après mise en demeure, demander au juge d'ordonner la remise sous astreinte, ainsi que des dommages-intérêts.
Ce guide présente des informations générales à jour du droit en vigueur, sans valeur de conseil juridique ou fiscal personnalisé. Pour une analyse adaptée à votre copropriété, échangeons.
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