Une obligation légale d'entretien, renforcée à Paris
L'article L126-1 du code de la construction et de l'habitation pose le principe : les façades des immeubles doivent être constamment tenues en bon état de propreté. Cette obligation pèse sur le propriétaire — en copropriété, sur le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic.
L'article L126-2 va plus loin dans les communes inscrites sur une liste établie par l'autorité administrative : les travaux nécessaires doivent y être effectués au moins tous les dix ans, sur l'injonction qui est faite au propriétaire par le maire. Paris fait partie de ces communes : la périodicité décennale du ravalement y est une réalité opérationnelle, pilotée par les campagnes d'injonctions de la Ville.
Injonction, arrêté, exécution d'office : la mécanique coercitive
L'injonction municipale n'est pas une simple lettre de rappel : elle ouvre une procédure graduée prévue par le code de la construction et de l'habitation.
| Étape | Ce qui se passe | Fondement |
|---|---|---|
| Injonction du maire | Le syndicat est mis en demeure d'engager le ravalement | Article L126-2 du CCH |
| Absence de travaux dans les 6 mois | Le maire peut prendre un arrêté prescrivant les travaux, avec un délai d'exécution qui ne peut excéder un an | Article L126-3 du CCH |
| Inexécution persistante | Les travaux peuvent être exécutés d'office, aux frais du propriétaire, et des sanctions sont encourues | Article L126-3 du CCH |
Les votes en assemblée générale
Le ravalement d'entretien — nettoyage, reprise des enduits, remise en peinture — relève des travaux d'entretien et de conservation de l'immeuble : il se vote à la majorité simple de l'article 24 (majorité des voix exprimées). Lorsqu'il fait l'objet d'une injonction municipale, il figure parmi les travaux rendus obligatoires, qui relèvent également de cette majorité.
En revanche, si la copropriété profite du ravalement pour améliorer l'immeuble — isolation thermique par l'extérieur, modification de l'aspect — la part d'amélioration se vote à la majorité absolue de l'article 25. En pratique, le syndic présente des résolutions distinctes ou une résolution détaillant chaque option, avec les devis correspondants.
Selon la localisation de l'immeuble, des autorisations d'urbanisme peuvent être nécessaires (déclaration préalable, avis de l'architecte des Bâtiments de France en secteur protégé) : le calendrier du chantier doit les intégrer.
Qui paie quoi
Le ravalement porte sur les parties communes : son coût constitue une charge commune générale, répartie entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes, conformément à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965. L'assemblée générale vote en même temps que les travaux leur plan de financement : appels de fonds échelonnés, mobilisation du fonds de travaux, emprunt collectif le cas échéant.
Anticiper reste la meilleure stratégie : un ravalement inscrit au plan pluriannuel de travaux et provisionné via le fonds de travaux se finance sans à-coups, là où un ravalement sous injonction se subit. AD Syndic prépare ces échéances avec le conseil syndical, devis comparés à l'appui, et applique des honoraires travaux votés en assemblée générale en même temps que les travaux, conformément au contrat type.
Questions fréquentes
Un copropriétaire peut-il refuser de payer le ravalement ?
Non. Une fois les travaux votés par l'assemblée générale, ils s'imposent à tous les copropriétaires, y compris ceux qui ont voté contre. La quote-part se calcule selon les tantièmes de charges générales. Le copropriétaire opposant conserve uniquement le droit de contester la décision en justice dans les délais légaux.
Tous les dix ans, est-ce automatique partout en France ?
Non. La périodicité décennale de l'article L126-2 du CCH ne s'applique que dans les communes inscrites sur une liste établie par l'autorité administrative, dont Paris. Ailleurs, c'est l'obligation générale de bon état de propreté des façades (article L126-1) qui s'applique, sans échéance fixe.
Le locataire participe-t-il au coût du ravalement ?
Non. Le ravalement est une grosse réparation à la charge du propriétaire bailleur : il ne fait pas partie des charges récupérables sur le locataire.
Que risque la copropriété qui ignore une injonction ?
Passé six mois sans engagement des travaux, le maire peut prescrire le ravalement par arrêté avec un délai d'exécution d'au plus un an, puis faire exécuter les travaux d'office aux frais du syndicat (article L126-3 du CCH). Mieux vaut voter les travaux et négocier le calendrier.
Ce guide présente des informations générales à jour du droit en vigueur, sans valeur de conseil juridique ou fiscal personnalisé. Pour une analyse adaptée à votre copropriété, échangeons.
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