Une dépense du syndicat, répartie aux tantièmes
Les façades, gros œuvre et éléments d'aspect de l'immeuble relèvent des parties communes. Leur entretien et leur conservation incombent donc au syndicat des copropriétaires : c'est l'assemblée générale qui vote les travaux, leur montant et leur calendrier d'appels de fonds.
La dépense est ensuite répartie entre tous les copropriétaires proportionnellement à leurs tantièmes de parties communes, conformément à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Peu importe l'étage ou l'exposition du lot : le ravalement est une charge générale de conservation de l'immeuble, chacun y contribue à hauteur de sa quote-part, y compris les copropriétaires qui ont voté contre les travaux.
Un ravalement d'entretien courant relève en principe de la majorité de l'article 24 (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance). S'il s'accompagne d'une amélioration, comme une isolation thermique par l'extérieur, d'autres règles de majorité et de répartition peuvent s'appliquer : le mieux est de se reporter à la résolution votée.
L'injonction municipale : quand le ravalement devient obligatoire
L'article L. 126-2 du code de la construction et de l'habitation impose que les façades des immeubles soient constamment tenues en bon état de propreté. À Paris et dans les communes inscrites sur une liste établie par le préfet, les travaux nécessaires doivent être exécutés au moins une fois tous les dix ans, sur l'injonction faite au propriétaire — donc au syndicat, via le syndic — par l'autorité municipale.
Si les travaux n'ont pas été entrepris dans les six mois de l'injonction, le maire peut prendre un arrêté prescrivant leur exécution. L'injonction ne change rien au payeur : c'est toujours le syndicat qui finance, et les copropriétaires qui se répartissent la dépense selon leurs tantièmes. Elle impose en revanche au syndic d'inscrire la question à l'ordre du jour et de faire voter les travaux sans tarder.
Locataires : jamais concernés par la facture
Un copropriétaire bailleur ne peut refacturer à son locataire que les charges figurant sur la liste limitative du décret n° 87-713 du 26 août 1987 : entretien courant, menues réparations, services liés à l'usage de l'immeuble. Le ravalement, qui relève des grosses réparations et de la conservation de l'immeuble, n'y figure pas : il reste intégralement à la charge du propriétaire bailleur.
Le locataire peut en revanche subir les travaux (échafaudages, occultation des fenêtres). Les rapports locatifs relèvent alors de la loi du 6 juillet 1989, entre bailleur et locataire — le syndicat, lui, n'a de lien qu'avec le copropriétaire.
Vente du lot en cours de travaux : qui paie quoi
Lorsqu'un lot est vendu alors qu'un ravalement est voté ou en cours, la règle est chronologique : chaque provision sur travaux est due par celui qui est copropriétaire à la date de son exigibilité (décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 6-2). Les appels exigibles avant la vente restent dus par le vendeur ; ceux exigibles après incombent à l'acquéreur. Vendeur et acquéreur peuvent convenir d'une autre répartition entre eux, mais cette convention est inopposable au syndicat.
| Situation | Qui paie ? | Fondement |
|---|---|---|
| Ravalement voté en AG | Tous les copropriétaires, selon les tantièmes | Art. 10 loi du 10 juillet 1965 |
| Ravalement sur injonction municipale | Le syndicat, même répartition aux tantièmes | Art. L. 126-2 du CCH |
| Locataire d'un lot | Rien : charge non récupérable | Décret n° 87-713 du 26 août 1987 |
| Lot vendu en cours de travaux | Celui qui est copropriétaire à la date d'exigibilité de chaque appel | Décret n° 67-223, art. 6-2 |
Questions fréquentes
Puis-je refuser de payer le ravalement si j'ai voté contre ?
Non. Une fois votée, la décision d'assemblée générale s'impose à tous les copropriétaires, y compris aux opposants et aux absents. Le seul recours est la contestation en justice dans les deux mois de la notification du procès-verbal (article 42 de la loi de 1965), et elle ne dispense pas, par elle-même, de payer les appels de fonds.
Le rez-de-chaussée paie-t-il autant que les étages ?
Oui, à tantièmes égaux : le ravalement est une charge de conservation de l'immeuble, répartie selon les quotes-parts de parties communes de chaque lot (article 10 de la loi de 1965), et non selon l'utilité ou l'exposition du lot.
Des aides existent-elles pour un ravalement avec isolation ?
Oui : lorsqu'un ravalement s'accompagne d'une isolation thermique par l'extérieur dans le cadre d'une rénovation énergétique, des dispositifs comme MaPrimeRénov' Copropriété peuvent être mobilisés, sous conditions d'éligibilité et de gain énergétique. Le dossier est alors porté par le syndic pour le compte du syndicat.
Ce guide présente des informations générales à jour du droit en vigueur, sans valeur de conseil juridique ou fiscal personnalisé. Pour une analyse adaptée à votre copropriété, échangeons.
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