Le prêt collectif : un financement des travaux par défaut
C'est la mesure la plus visible pour les copropriétés ordinaires. Pour certains travaux votés en assemblée générale — notamment les travaux essentiels à la conservation de l'immeuble, de rénovation énergétique ou d'accessibilité —, le syndicat peut souscrire un emprunt collectif auquel tous les copropriétaires sont réputés adhérer : la logique antérieure, où seuls les volontaires participaient à l'emprunt, est inversée.
Le copropriétaire qui ne souhaite pas participer doit notifier son refus au syndic dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal d'assemblée générale, puis verser sa quote-part de travaux dans les six mois. À défaut, il est engagé dans l'emprunt comme les autres. La décision de recourir au prêt se vote à la même majorité que les travaux qu'il finance.
Changement de syndic : des délais de transmission stricts
La loi réécrit l'article 18-2 de la loi de 1965, qui organise le passage de relais entre syndic sortant et nouveau syndic. Le syndic sortant doit remettre la situation de trésorerie et les références des comptes bancaires du syndicat dans un délai de quinze jours, l'ensemble des documents et archives du syndicat — y compris dématérialisés — dans un délai d'un mois, puis, dans les deux mois suivant cette première remise, l'état des comptes des copropriétaires et du syndicat après apurement.
Si le syndic sortant ne s'exécute pas, le nouveau syndic ou le président du conseil syndical peut, après mise en demeure restée infructueuse, demander au juge la remise sous astreinte. Ce calendrier légal sécurise les changements de syndic, qui ne dépendent plus de la bonne volonté du cabinet sortant.
Copropriétés en difficulté : détecter plus tôt, agir plus fort
La loi renforce les outils de redressement. Le mandat ad hoc — première marche du traitement des copropriétés fragiles — peut désormais être déclenché non seulement sur critère d'impayés, mais aussi lorsque l'assemblée générale ne s'est pas prononcée sur l'approbation des comptes depuis deux exercices.
Elle crée aussi le syndic d'intérêt collectif (article 18-3 de la loi de 1965) : un agrément qui atteste de la compétence d'un opérateur pour gérer les copropriétés placées sous mandat ad hoc ou administration provisoire. Enfin, elle facilite la scission des grandes copropriétés en difficulté, pour transformer des ensembles devenus ingouvernables en entités plus petites et administrables.
| Mesure | Ce qui change | Copropriétés concernées |
|---|---|---|
| Prêt collectif à adhésion par défaut | Participation de tous, sauf refus dans les 2 mois de la notification du PV et paiement de la quote-part dans les 6 mois | Toutes, pour les travaux éligibles votés en AG |
| Transmission des archives (art. 18-2) | 15 jours (trésorerie), 1 mois (documents et archives), 2 mois de plus (comptes apurés) ; astreinte judiciaire possible | Toutes, à chaque changement de syndic |
| Mandat ad hoc élargi | Déclenchement possible en l'absence d'approbation des comptes depuis 2 exercices | Copropriétés fragiles |
| Syndic d'intérêt collectif (art. 18-3) | Agrément pour gérer les copropriétés sous procédure de redressement | Copropriétés sous mandat ad hoc ou administration provisoire |
| Scission facilitée | Découpage des grands ensembles en difficulté en copropriétés plus petites | Grandes copropriétés dégradées |
| Notifications électroniques | Voie électronique par principe, voie postale sur demande du copropriétaire | Toutes |
Une gestion quotidienne modernisée
La loi ajuste aussi le quotidien : les notifications et mises en demeure peuvent désormais être adressées par voie électronique par principe, chaque copropriétaire conservant le droit de demander l'envoi postal. Elle facilite par ailleurs, pour un copropriétaire, la réalisation à ses frais de certains travaux d'isolation touchant les parties communes, sous réserve de ne porter atteinte ni à la structure ni à la sécurité de l'immeuble.
Pour AD Syndic, la réécriture de l'article 18-2 va dans le bon sens : un changement de syndic doit être un processus normal et daté, pas un bras de fer. Nous appliquons ces délais dans les deux sens, à la reprise comme à la sortie.
Questions fréquentes
Un copropriétaire peut-il être obligé de participer au prêt collectif ?
Il y est engagé par défaut, mais il peut y échapper : il doit notifier son refus au syndic dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal de l'assemblée générale, puis régler sa quote-part du coût des travaux dans les six mois. Sans ces deux démarches, il participe à l'emprunt collectif.
Que faire si le syndic sortant ne transmet pas les archives dans les délais ?
L'article 18-2 fixe des délais impératifs : quinze jours pour la trésorerie, un mois pour les documents et archives, deux mois supplémentaires pour les comptes apurés. Passé ces délais, après mise en demeure restée sans effet, le nouveau syndic ou le président du conseil syndical peut demander au juge d'ordonner la remise sous astreinte.
Qu'est-ce qu'un syndic d'intérêt collectif ?
C'est un syndic titulaire d'un agrément, créé par la loi du 9 avril 2024 (article 18-3 de la loi de 1965), attestant de sa capacité à gérer des copropriétés en difficulté placées sous mandat ad hoc ou administration provisoire. Ce statut vise à professionnaliser le redressement des copropriétés dégradées.
Cette loi concerne-t-elle uniquement les copropriétés dégradées ?
Non. Si son cœur vise l'habitat dégradé, plusieurs mesures s'appliquent à toutes les copropriétés : le prêt collectif à adhésion par défaut, les nouveaux délais de transmission entre syndics et les notifications électroniques concernent chaque immeuble, quel que soit son état.
Ce guide présente des informations générales à jour du droit en vigueur, sans valeur de conseil juridique ou fiscal personnalisé. Pour une analyse adaptée à votre copropriété, échangeons.
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