Le compte bancaire séparé : la fin des trésoreries confondues
Avant l'ALUR, la trésorerie de nombreuses copropriétés était fondue dans les comptes globaux du cabinet de syndic. La loi a rendu obligatoire l'ouverture d'un compte bancaire séparé au nom de chaque syndicat de copropriétaires (article 18 de la loi de 1965), sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes reçues pour le compte du syndicat.
Une seule dérogation subsiste : les copropriétés de quinze lots au plus (à usage de logements, bureaux ou commerces) gérées par un syndic professionnel peuvent y renoncer par un vote à la majorité de l'article 25. La sanction est radicale : à défaut de compte séparé, le mandat du syndic est nul de plein droit trois mois après sa désignation.
L'immatriculation au registre national des copropriétés
L'ALUR a créé un registre national d'immatriculation des copropriétés, aujourd'hui tenu par l'ANAH et accessible sur registre-coproprietes.gouv.fr. L'immatriculation est obligatoire, gratuite, et incombe au syndic ; les données (identification, gouvernance, données financières et techniques) doivent être actualisées chaque année, dans les deux mois suivant l'assemblée générale d'approbation des comptes.
En cas de carence, après mise en demeure, une astreinte pouvant atteindre 20 € par lot et par semaine de retard peut être prononcée, à la charge du syndic. Le numéro d'immatriculation est par ailleurs exigé dans les actes de vente et conditionne l'accès aux subventions publiques, dont MaPrimeRénov' Copropriété.
Fiche synthétique, fonds de travaux, assurance : la transparence organisée
L'article 8-2, créé par l'ALUR, impose au syndic d'établir et de mettre à jour chaque année une fiche synthétique regroupant les données financières et techniques essentielles de la copropriété, à disposition des copropriétaires. Son contenu est fixé par le décret n° 2016-1822 du 21 décembre 2016, et sa non-transmission dans le mois suivant la demande d'un copropriétaire déclenche une pénalité par jour de retard imputée sur la rémunération du syndic.
L'ALUR a également institué le fonds de travaux obligatoire — refondu depuis par la loi Climat et Résilience à l'article 14-2-1, en vigueur depuis le 1er janvier 2023, avec une cotisation annuelle d'au moins 5 % du budget prévisionnel — et créé l'article 9-1, qui impose une assurance responsabilité civile au syndicat des copropriétaires ainsi qu'à chaque copropriétaire, qu'il occupe son lot ou non.
| Mesure | Texte | Sanction ou effet en cas de manquement |
|---|---|---|
| Compte bancaire séparé au nom du syndicat | Art. 18, loi du 10 juillet 1965 | Nullité de plein droit du mandat du syndic 3 mois après sa désignation |
| Immatriculation au registre national (ANAH) | Loi ALUR ; registre-coproprietes.gouv.fr | Astreinte jusqu'à 20 €/lot/semaine après mise en demeure ; subventions bloquées |
| Fiche synthétique annuelle | Art. 8-2 ; décret n° 2016-1822 | Pénalité par jour de retard imputée sur la rémunération forfaitaire du syndic |
| Assurance responsabilité civile | Art. 9-1 | Obligation pour le syndicat et pour chaque copropriétaire (occupant ou non) |
| Fonds de travaux | Art. 14-2-1 (version loi Climat, en vigueur 01/01/2023) | Cotisation annuelle obligatoire, au moins 5 % du budget prévisionnel |
Ce que l'ALUR a changé dans la relation avec le syndic
Au-delà des obligations comptables, l'ALUR a préparé l'encadrement du contrat de syndic : le contrat type issu du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 s'applique à tous les contrats conclus ou renouvelés depuis le 1er juillet 2015, avec un forfait couvrant la gestion courante et une liste limitative de prestations particulières facturables. La loi a aussi consacré l'accès en ligne des copropriétaires aux documents dématérialisés de leur copropriété, sauf décision contraire de l'assemblée générale.
Chez AD Syndic, ces obligations sont le standard, pas une option : compte bancaire séparé pour chaque syndicat, extranet copropriétaire, contrat conforme au contrat type et barème remis ligne à ligne avant signature.
Questions fréquentes
La dérogation au compte séparé est-elle encore possible ?
Uniquement pour les copropriétés de quinze lots au plus gérées par un syndic professionnel, et sur décision expresse de l'assemblée générale votée à la majorité de l'article 25. Dans tous les autres cas, le compte séparé au nom du syndicat est impératif, et son absence rend le mandat du syndic nul de plein droit trois mois après la désignation.
Qui doit immatriculer la copropriété, et qui paie l'astreinte en cas d'oubli ?
L'immatriculation et la mise à jour annuelle incombent au syndic. En cas de carence après mise en demeure, l'astreinte — jusqu'à 20 € par lot et par semaine de retard selon l'ANIL — est à la charge du syndic et ne peut pas être refacturée aux copropriétaires.
L'assurance de l'article 9-1 remplace-t-elle l'assurance de l'immeuble ?
Non. L'article 9-1 impose uniquement une assurance de responsabilité civile, au syndicat et à chaque copropriétaire. L'assurance multirisque de l'immeuble (incendie, dégâts des eaux, etc.) relève d'une démarche distincte, généralement prévue par le règlement de copropriété et votée en assemblée générale.
Une copropriété non immatriculée peut-elle obtenir des aides publiques ?
Non. Le numéro d'immatriculation est exigé pour l'accès aux subventions, dont MaPrimeRénov' Copropriété, et il est demandé dans les actes de vente. Une copropriété absente du registre se prive de fait des aides à la rénovation.
Ce guide présente des informations générales à jour du droit en vigueur, sans valeur de conseil juridique ou fiscal personnalisé. Pour une analyse adaptée à votre copropriété, échangeons.
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