À quoi sert la fiche synthétique ?
L'idée de la loi ALUR est simple : permettre à tout copropriétaire — et à tout candidat acquéreur — de connaître en une page l'état réel d'une copropriété, sans dépouiller des années de procès-verbaux. La fiche synthétique condense l'identité de l'immeuble, son organisation juridique, ses caractéristiques techniques et sa santé financière.
Elle complète deux autres outils de transparence créés ou renforcés par la même loi : le registre national d'immatriculation des copropriétés, dont elle reprend largement les données, et l'information précontractuelle de l'acquéreur, à qui elle est communiquée lors de la vente d'un lot.
Ce qu'elle contient (décret n° 2016-1822 du 21 décembre 2016)
Le contenu de la fiche est fixé par décret et s'articule en grandes rubriques.
- Identification de la copropriété : nom d'usage et adresse, numéro d'immatriculation au registre national, date d'établissement du règlement de copropriété
- Identité du syndic ou de l'administrateur provisoire en exercice
- Organisation juridique : syndicat principal ou secondaire, résidence-services le cas échéant
- Caractéristiques techniques : nombre total de lots et de lots à usage d'habitation, nombre de bâtiments, période de construction, type de chauffage, nombre d'ascenseurs
- Données financières issues du dernier exercice clos : dates de l'exercice, budget prévisionnel, charges, montant des impayés, dettes fournisseurs, fonds de travaux, présence de personnel employé par le syndicat
Qui l'établit, quand, et avec quelle sanction ?
L'article 8-2 confie l'établissement et la mise à jour annuelle de la fiche au syndic, professionnel ou non, qui la met à disposition des copropriétaires. En pratique, la mise à jour suit l'approbation des comptes, dont proviennent les données financières.
La sanction est financière et automatique dans son principe : si la fiche n'est pas mise à disposition d'un copropriétaire dans le délai d'un mois à compter de sa demande, des pénalités par jour de retard s'imputent sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic et sont déduites lors de l'arrêté des comptes soumis à l'assemblée générale. Le montant minimal de cette pénalité est fixé à 15 € par jour de retard par le décret n° 2020-1229 du 7 octobre 2020 — il ne s'agit donc pas d'une simple pénalité contractuelle laissée à la négociation : le plancher est réglementaire, le contrat de syndic pouvant seulement prévoir davantage.
| Question | Réponse | Référence |
|---|---|---|
| Qui l'établit ? | Le syndic (professionnel ou bénévole) | Art. 8-2, loi du 10 juillet 1965 |
| À quel rythme ? | Mise à jour chaque année | Art. 8-2 |
| Qui peut la demander ? | Tout copropriétaire ; remise dans le délai d'un mois | Art. 8-2 |
| Quelle sanction en cas de retard ? | Pénalité d'au moins 15 € par jour, imputée sur la rémunération forfaitaire du syndic | Décret n° 2020-1229 du 7 octobre 2020 |
| Qui est dispensé ? | Les immeubles à destination totale autre que d'habitation | Art. 8-2, dernier alinéa |
Un indicateur simple de la qualité de votre syndic
La fiche synthétique est un bon test pratique : demandez-la. Un syndic organisé la fournit immédiatement — elle découle du registre d'immatriculation et des comptes qu'il tient déjà. Des délais, des relances ou une fiche périmée signalent souvent une gestion administrative défaillante, au-delà de ce seul document.
Chez AD Syndic, la fiche synthétique et les documents de la copropriété sont accessibles aux copropriétaires via l'extranet, et votre gestionnaire est directement joignable pour toute demande de pièce.
Questions fréquentes
La pénalité de 15 € par jour s'applique-t-elle automatiquement ?
Elle s'applique dès que la fiche n'a pas été mise à disposition du copropriétaire dans le mois suivant sa demande : les pénalités courent par jour de retard et doivent être déduites de la rémunération forfaitaire du syndic lors de l'arrêté des comptes soumis à l'assemblée générale (article 8-2). Le montant minimal de 15 € par jour est fixé par le décret n° 2020-1229.
Toutes les copropriétés sont-elles concernées par la fiche synthétique ?
Toutes celles qui comportent de l'habitation, quelle que soit leur taille. Seuls les syndics administrant des immeubles à destination totale autre que d'habitation (bureaux ou commerces exclusivement, par exemple) en sont dispensés.
Quelle différence entre la fiche synthétique et le registre d'immatriculation ?
Le registre national, tenu par l'ANAH, est une base de données publique alimentée par le syndic ; la fiche synthétique est le document de restitution destiné aux copropriétaires et aux acquéreurs, qui reprend l'essentiel de ces données. Les deux obligations sont distinctes et cumulatives.
La fiche synthétique doit-elle être remise à l'acquéreur d'un lot ?
Oui, elle fait partie des documents portés à la connaissance de l'acquéreur lors de la vente d'un lot de copropriété, avec le règlement de copropriété et les informations financières. C'est l'un des premiers documents à examiner avant un achat.
Ce guide présente des informations générales à jour du droit en vigueur, sans valeur de conseil juridique ou fiscal personnalisé. Pour une analyse adaptée à votre copropriété, échangeons.
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