Ce que le règlement de copropriété peut interdire
Avant la loi Le Meur, interdire la location meublée touristique supposait de modifier le règlement de copropriété à l'unanimité — un seuil pratiquement inaccessible. La jurisprudence permettait seulement de faire sanctionner les locations contraires à une clause d'habitation bourgeoise existante, au cas par cas.
Depuis le 21 novembre 2024, l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 permet à l'assemblée générale de décider, à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, la modification du règlement pour interdire la location en meublé de tourisme. Cette faculté est toutefois réservée aux copropriétés dont le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots non spécifiquement commerciaux — typiquement les immeubles à clause d'habitation bourgeoise. Le Conseil constitutionnel a validé ce dispositif par une décision du 19 mars 2026.
Autre nouveauté : les règlements de copropriété établis depuis l'entrée en vigueur de la loi doivent se prononcer explicitement sur l'autorisation ou non des meublés de tourisme. Dans les immeubles anciens, le silence du règlement ne vaut ni autorisation ni interdiction : tout dépend de la destination de l'immeuble et des clauses existantes.
Information du syndic et vie de la copropriété
La loi Le Meur a créé un lien direct entre l'activité de location touristique et la gouvernance de l'immeuble : tout copropriétaire qui procède à la déclaration en mairie d'un meublé de tourisme doit désormais en informer le syndic. Cette information permet au syndic et au conseil syndical de connaître la réalité des usages dans l'immeuble et d'en tirer les conséquences, notamment à l'ordre du jour de l'assemblée générale.
Pour la copropriété, l'enjeu est concret : rotation des occupants, usage intensif des parties communes et des équipements, questions d'assurance et de sécurité. La discussion en assemblée générale — information, encadrement ou interdiction lorsque les conditions légales sont réunies — est le cadre légitime pour trancher.
Déclaration en mairie : la généralisation de l'enregistrement
Jusqu'à la loi Le Meur, l'enregistrement en mairie avec délivrance d'un numéro n'existait que dans les communes l'ayant institué. La loi généralise la procédure de déclaration avec enregistrement à l'ensemble des communes, via un téléservice national, au plus tard le 20 mai 2026. Le numéro délivré doit figurer sur toutes les annonces de mise en location.
S'y ajoutent les régimes locaux préexistants : dans les communes soumises à autorisation de changement d'usage, la location touristique d'un logement qui n'est pas la résidence principale du loueur suppose une autorisation, parfois assortie d'une obligation de compensation. Pour une résidence principale, la durée de location touristique reste plafonnée à 120 jours par an, que la loi Le Meur permet désormais aux communes d'abaisser jusqu'à 90 jours.
| Question | Qui décide ? | Règle applicable |
|---|---|---|
| Interdire les meublés de tourisme dans l'immeuble | L'assemblée générale | Majorité de l'art. 26 (membres + 2/3 des voix), si le règlement interdit toute activité commerciale |
| Se prononcer sur les meublés dans un règlement nouveau | Le rédacteur du règlement | Mention explicite obligatoire (autorisation ou interdiction) |
| Déclarer l'activité | Le copropriétaire loueur | Déclaration en mairie avec enregistrement, généralisée au plus tard le 20 mai 2026 ; information du syndic |
| Limiter la durée pour une résidence principale | La commune | 120 jours par an maximum, abaissables à 90 jours |
Que faire face à une location touristique non conforme ?
Si une location meublée touristique contrevient au règlement (clause d'habitation bourgeoise, interdiction votée) ou génère des troubles, la démarche rejoint celle de tout manquement au règlement : signalement au syndic, mise en demeure du copropriétaire, puis action en justice du syndicat ou d'un copropriétaire lésé. Les manquements aux obligations de déclaration relèvent, eux, de la commune.
AD Syndic veille à ce que le sujet soit traité là où il doit l'être : à l'assemblée générale, avec une information claire du conseil syndical sur les déclarations reçues et sur les majorités applicables.
Questions fréquentes
Notre copropriété peut-elle interdire Airbnb à la majorité des deux tiers ?
Oui, si votre règlement de copropriété interdit toute activité commerciale dans les lots non commerciaux (clause d'habitation bourgeoise). Dans ce cas, l'assemblée générale peut voter l'interdiction de la location meublée touristique à la majorité de l'article 26 (majorité des membres représentant au moins deux tiers des voix). À défaut d'une telle clause, la modification du règlement reste soumise aux règles antérieures.
Un copropriétaire doit-il prévenir le syndic qu'il loue en meublé de tourisme ?
Oui. Depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, le copropriétaire qui déclare un meublé de tourisme en mairie doit en informer le syndic de copropriété.
La location touristique d'une résidence principale est-elle limitée ?
Oui : 120 jours par an au maximum, et la loi Le Meur permet aux communes d'abaisser ce plafond jusqu'à 90 jours. Au-delà, il s'agit d'une location de résidence secondaire, soumise dans de nombreuses communes à autorisation de changement d'usage.
Le silence du règlement de copropriété vaut-il autorisation ?
Non. En l'absence de clause explicite, la licéité de la location touristique s'apprécie au regard de la destination de l'immeuble et des clauses existantes, notamment une éventuelle clause d'habitation bourgeoise ; les tribunaux tranchent au cas par cas. Seuls les règlements établis depuis la loi Le Meur doivent obligatoirement se prononcer.
Ce guide présente des informations générales à jour du droit en vigueur, sans valeur de conseil juridique ou fiscal personnalisé. Pour une analyse adaptée à votre copropriété, échangeons.
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