Deux régimes de bail sous une même loi
La location vide est le régime le plus protecteur pour le locataire : bail écrit de 3 ans minimum (bailleur personne physique), reconduction tacite, congé du bailleur strictement motivé (vente, reprise, motif légitime et sérieux) délivré au moins 6 mois avant l'échéance.
La location meublée exige un logement équipé du mobilier nécessaire à la vie courante, dont la liste est fixée par décret. Le bail est d'1 an renouvelable, le locataire peut partir à tout moment avec 1 mois de préavis, et le congé du bailleur doit être notifié 3 mois avant l'échéance, pour les mêmes familles de motifs.
Comparatif : bail, dépôt, préavis, charges
Le tableau ci-dessous récapitule les différences qui comptent pour un copropriétaire bailleur.
| Critère | Location nue | Location meublée |
|---|---|---|
| Durée du bail | 3 ans minimum (bailleur personne physique), tacite reconduction | 1 an renouvelable |
| Dépôt de garantie | 1 mois de loyer hors charges maximum | 2 mois de loyer maximum |
| Préavis du locataire | 3 mois (réduit dans les cas prévus par la loi) | 1 mois |
| Congé du bailleur | Au moins 6 mois avant l'échéance, motifs encadrés | 3 mois avant l'échéance, motifs encadrés |
| Charges locatives | Provisions avec régularisation annuelle sur la base des charges récupérables | Provisions régularisées ou forfait de charges |
| Contraintes de copropriété | Règlement de copropriété opposable au locataire | Identiques, avec vigilance accrue sur les clauses d'usage de l'immeuble |
Ce que la copropriété change pour le bailleur
Le règlement de copropriété s'applique à tous les occupants, locataires compris. Certaines clauses — destination bourgeoise de l'immeuble, restrictions d'activités professionnelles, règles d'usage des parties communes — limitent ce qu'un bailleur peut autoriser dans son bail. Louer en méconnaissance du règlement expose le copropriétaire aux actions du syndicat.
Côté charges, le bailleur reste seul redevable des charges de copropriété envers le syndicat : le syndic appelle les charges auprès du copropriétaire, jamais du locataire. Le bailleur en récupère ensuite une partie auprès de son locataire, dans la limite de la liste réglementaire des charges récupérables (entretien courant, ascenseur, eau, taxe d'enlèvement des ordures ménagères, notamment).
La location meublée de courte durée, type location touristique, obéit à des règles supplémentaires (autorisations locales, déclarations) et peut se heurter frontalement au règlement de copropriété : avant tout projet, vérifiez le règlement et la réglementation de votre commune.
Choisir selon votre stratégie de bailleur
La location nue privilégie la stabilité : locataires en place plus longtemps, rotation et vacance réduites, gestion simple. La location meublée offre plus de souplesse contractuelle et un loyer généralement supérieur à surface égale, au prix d'une rotation plus forte, d'un mobilier à financer et entretenir, et d'obligations déclaratives spécifiques. Le régime fiscal diffère également entre les deux formules ; il dépend de votre situation personnelle et mérite l'avis d'un professionnel du chiffre.
Quel que soit votre choix, informez votre syndic de la mise en location : la transmission des coordonnées de l'occupant facilite la gestion des sinistres et la circulation des informations de l'immeuble. Les copropriétaires bailleurs gérés par AD Syndic retrouvent leurs appels de charges et les documents de l'immeuble sur l'extranet, utiles notamment pour la régularisation annuelle des charges récupérables.
Questions fréquentes
Le locataire doit-il respecter le règlement de copropriété ?
Oui. Le règlement s'impose à tous les occupants de l'immeuble. Le bailleur doit en communiquer les extraits utiles à son locataire et demeure responsable envers le syndicat des troubles causés par son occupant.
Le syndic peut-il réclamer les charges directement au locataire ?
Non. Le redevable des charges de copropriété est le copropriétaire. La récupération d'une partie des charges sur le locataire relève exclusivement de la relation bailleur-locataire, dans la limite des charges récupérables.
Puis-je louer mon lot en meublé touristique ?
Cela dépend du règlement de copropriété et de la réglementation locale : clauses de destination de l'immeuble, autorisations et déclarations communales. Vérifiez les deux avant de vous engager, sous peine d'actions du syndicat ou de sanctions administratives.
Qui paie les gros travaux votés en AG : bailleur ou locataire ?
Le copropriétaire bailleur. Seules les dépenses figurant sur la liste réglementaire des charges récupérables peuvent être refacturées au locataire ; les travaux sur les parties communes votés en assemblée générale n'en font pas partie.
Ce guide présente des informations générales à jour du droit en vigueur, sans valeur de conseil juridique ou fiscal personnalisé. Pour une analyse adaptée à votre copropriété, échangeons.
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