Qui déclare quoi : les trois déclarations possibles
Un dégât des eaux en copropriété met souvent en jeu plusieurs assurances. L'occupant du logement touché (locataire ou copropriétaire occupant) déclare à son assurance habitation. Le copropriétaire bailleur dont le lot est endommagé déclare à son assurance propriétaire non occupant. Enfin, lorsque des parties communes sont touchées ou à l'origine de la fuite (colonne d'eau, toiture, canalisation commune), c'est le syndic qui déclare le sinistre à l'assurance multirisque de l'immeuble, souscrite au nom du syndicat des copropriétaires.
La déclaration doit intervenir rapidement : l'article L. 113-2 du code des assurances fixe un délai minimal de cinq jours ouvrés à compter de la connaissance du sinistre, les contrats ne pouvant prévoir moins. Le réflexe utile est le constat amiable dégât des eaux, rempli et signé par les occupants et propriétaires concernés : il identifie la cause, les locaux touchés et les assureurs de chacun.
La convention IRSI : un assureur gestionnaire unique
Depuis le 1er juin 2018, la convention IRSI (convention d'indemnisation et de recours des sinistres immeuble) organise le règlement des dégâts des eaux et incendies en immeuble entre assureurs adhérents. Son principe : pour les sinistres dont les dommages n'excèdent pas 5 000 € HT par local, un seul assureur — dit gestionnaire — prend la main. Il s'agit en règle générale de l'assureur de l'occupant du local sinistré ; si plusieurs locaux sont touchés, chaque assureur d'occupant gère son propre local.
Concrètement, la victime n'a qu'un seul interlocuteur, quel que soit le responsable. Les recours entre assureurs se règlent ensuite entre compagnies, selon les barèmes de la convention, sans que l'assuré ait à s'en occuper.
| Montant des dommages (par local) | Qui gère ? | Ce qui se passe |
|---|---|---|
| Jusqu'à 1 600 € HT | L'assureur gestionnaire (celui de l'occupant du local sinistré) | Il indemnise directement son assuré, en principe sans recours entre assureurs |
| De 1 600 € à 5 000 € HT | L'assureur gestionnaire | Il organise une expertise pour le compte commun des assureurs concernés, puis des recours entre compagnies |
| Au-delà de 5 000 € HT | Hors convention | Retour au droit commun : expertises et recours classiques entre assureurs |
Le rôle du syndic : déclaration, recherche de fuite, suivi
Le syndic intervient à double titre. D'abord comme représentant du syndicat : il déclare le sinistre à l'assurance de l'immeuble lorsque les parties communes sont touchées, missionne si besoin une entreprise pour la recherche de fuite ou les mesures conservatoires, et suit l'expertise pour le compte de la copropriété. Ensuite comme facilitateur : il communique les coordonnées de l'assureur de l'immeuble et aide à identifier l'origine du dommage (partie commune ou partie privative), ce qui conditionne la suite du dossier.
Attention au volet honoraires : la gestion administrative des sinistres figure parmi les prestations particulières limitativement énumérées à l'annexe 2 du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015. Elle peut donc être facturée en plus du forfait, au tarif prévu par le contrat de syndic — d'où l'intérêt d'un barème lisible avant signature.
Origine commune ou privative : pourquoi cela compte encore
La convention IRSI simplifie l'indemnisation, mais l'origine du sinistre garde son importance : elle détermine qui doit faire réaliser la réparation de la cause (le copropriétaire pour une canalisation privative, le syndicat pour une colonne commune) et qui supporte, in fine, certains frais comme la recherche de fuite, encadrée par la convention. En cas de fuites répétées dues à un défaut d'entretien des parties communes, le syndicat peut voir sa responsabilité engagée sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965.
Chez AD Syndic, chaque sinistre est suivi par un gestionnaire directement joignable, et les copropriétaires suivent l'avancement du dossier via leur extranet.
Questions fréquentes
Qui paie la recherche de fuite en copropriété ?
Dans le champ de la convention IRSI, la recherche de fuite est organisée et prise en charge selon les règles de la convention, en principe par l'assureur gestionnaire du local sinistré, avec des recours possibles entre assureurs. Hors convention, elle incombe à celui qui a la charge de l'élément à l'origine de la fuite : le copropriétaire pour une installation privative, le syndicat pour une partie commune.
Le syndic peut-il refuser de déclarer un sinistre ?
Le syndic doit déclarer à l'assurance de l'immeuble les sinistres qui touchent les parties communes ou engagent le contrat du syndicat. Si le dommage est purement privatif, la déclaration relève en revanche de l'occupant ou du copropriétaire concerné auprès de son propre assureur.
Que faire si mon voisin refuse de remplir le constat amiable ?
Le constat amiable n'est pas obligatoire : vous pouvez déclarer seul le sinistre à votre assureur dans le délai prévu au contrat, en décrivant les circonstances et l'origine supposée. Votre assureur se chargera des démarches vers les autres assureurs concernés, la convention IRSI désignant de toute façon un gestionnaire unique pour les sinistres qui en relèvent.
L'assurance de l'immeuble couvre-t-elle mon mobilier ?
Non, en principe. L'assurance du syndicat couvre l'immeuble et les parties communes ; les biens mobiliers et les aménagements privatifs relèvent de l'assurance habitation de l'occupant ou de l'assurance propriétaire non occupant. C'est pourquoi chaque occupant doit être assuré.
Ce guide présente des informations générales à jour du droit en vigueur, sans valeur de conseil juridique ou fiscal personnalisé. Pour une analyse adaptée à votre copropriété, échangeons.
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