Le principe : une liste limitative fixée par décret
Pour les locations soumises à la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables sont énumérées limitativement par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Elles couvrent trois familles : les services rendus liés à l'usage du logement et de l'immeuble, les dépenses d'entretien courant et de menues réparations des parties communes, et certaines impositions correspondant à des services dont le locataire profite directement.
La conséquence est mécanique : le relevé de charges de copropriété du bailleur mélange des postes récupérables et non récupérables. Il faut ventiler ligne à ligne — c'est précisément ce que permet la répartition annexée à l'arrêté des comptes du syndicat, dans laquelle un bon syndic distingue la quote-part récupérable.
Ce qui se récupère en copropriété : les principales lignes
En pratique, dans un immeuble en copropriété, les postes récupérables les plus significatifs sont l'eau froide et l'eau chaude, le chauffage collectif, l'électricité et l'entretien courant des parties communes, l'ascenseur (électricité, entretien courant et menues réparations), les espaces verts, et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
Le personnel d'immeuble suit une règle particulière : les dépenses de rémunération du gardien ou concierge sont récupérables à hauteur de 75 % lorsqu'il assure, cumulativement, l'entretien des parties communes et l'élimination des déchets, et de 40 % lorsqu'il n'assure que l'une de ces deux tâches.
| Poste | Récupérable sur le locataire ? | Précision |
|---|---|---|
| Eau froide, eau chaude, chauffage collectif | Oui | Consommations et une partie de l'exploitation |
| Ascenseur | Oui, en partie | Électricité, entretien courant, menues réparations — pas les gros travaux de remplacement |
| Entretien des parties communes, espaces verts | Oui | Produits, fournitures et entretien courant |
| Gardien / concierge | Oui, partiellement | 75 % du salaire et charges si entretien + déchets ; 40 % si une seule des deux tâches |
| Taxe d'enlèvement des ordures ménagères | Oui | Impôt récupérable en totalité |
| Honoraires du syndic, frais de gestion du bailleur | Non | Restent à la charge du propriétaire |
| Gros travaux (ravalement, toiture, remplacement d'équipements) | Non | Dépenses d'investissement, non récupérables |
Provisions, régularisation annuelle et justificatifs
Le bail prévoit généralement des provisions mensuelles sur charges. Elles doivent être régularisées au moins une fois par an, en comparant les provisions encaissées aux dépenses récupérables réelles. Un mois avant la régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges, et les pièces justificatives sont tenues à sa disposition pendant six mois (article 23 de la loi du 6 juillet 1989).
Point de vigilance sur les délais : les actions en révision et en récupération de charges se prescrivent par trois ans (article 7-1 de la loi de 1989). Un bailleur qui ne régularise pas pendant des années peut perdre le droit de réclamer les compléments les plus anciens — et devoir restituer des provisions trop perçues sur la même période.
Le rôle du syndic pour le copropriétaire bailleur
La qualité de la régularisation locative dépend directement de la qualité des documents du syndic : une répartition annuelle qui identifie la quote-part récupérable de chaque poste fait gagner un temps considérable au bailleur — ou à son gestionnaire locatif.
AD Syndic remet chaque année une répartition individuelle détaillée poste par poste, consultable sur l'extranet copropriétaire, sur laquelle le bailleur peut appuyer sa régularisation.
Questions fréquentes
Puis-je récupérer les honoraires du syndic sur mon locataire ?
Non. Les honoraires du syndic ne figurent pas sur la liste du décret n° 87-713 : ils restent intégralement à la charge du propriétaire, comme l'ensemble des frais de gestion et les travaux d'investissement.
Les appels de fonds travaux sont-ils récupérables ?
Non. Les travaux votés en assemblée générale — ravalement, toiture, remplacement d'équipements — sont des dépenses du propriétaire. Seuls l'entretien courant et les menues réparations des parties communes figurent dans la liste des charges récupérables.
Mon locataire peut-il exiger les justificatifs des charges ?
Oui. Le bailleur communique le décompte par nature de charges un mois avant la régularisation annuelle, et tient les pièces justificatives à la disposition du locataire pendant six mois (article 23 de la loi du 6 juillet 1989).
Pendant combien de temps puis-je réclamer un rappel de charges à mon locataire ?
Trois ans : c'est le délai de prescription des actions dérivant du contrat de bail fixé par l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Il joue dans les deux sens — le locataire dispose du même délai pour contester des charges indûment récupérées.
Ce guide présente des informations générales à jour du droit en vigueur, sans valeur de conseil juridique ou fiscal personnalisé. Pour une analyse adaptée à votre copropriété, échangeons.
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