Le syndic : un mandat contractuel sous contrôle de l'assemblée
Le syndic — professionnel, bénévole ou coopératif — administre l'immeuble en exécution des décisions de l'assemblée générale : comptabilité, budget, entretien, personnel, procédures. Son contrat, conforme au contrat type du décret n° 2015-342 pour les professionnels, est voté en AG et le conseil syndical contrôle sa gestion.
Le syndic reste révocable dans le cadre légal : non-renouvellement en fin de mandat, ou résiliation anticipée en cas d'inexécution suffisamment grave depuis l'ordonnance n° 2019-1101. La copropriété reste maîtresse de sa gouvernance.
L'administrateur provisoire : deux portes d'entrée judiciaires
Première situation : le vide de gestion. Si le syndicat se retrouve sans syndic (mandat expiré, démission, annulation), l'assemblée peut être convoquée par tout copropriétaire pour en désigner un ; à défaut, le président du tribunal judiciaire, saisi par tout intéressé, désigne un administrateur provisoire chargé notamment de convoquer l'assemblée en vue de la désignation d'un syndic (article 17).
Seconde situation : la crise grave. L'article 29-1 vise les syndicats dont l'équilibre financier est gravement compromis ou qui ne peuvent plus assurer la conservation de l'immeuble. Le juge confie alors à l'administrateur provisoire les pouvoirs nécessaires, qui peuvent inclure tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale elle-même ; la décision emporte en outre suspension de l'exigibilité de la plupart des créances antérieures pendant douze mois.
| Critère | Syndic (art. 17 et s.) | Mandataire ad hoc (art. 29-1 A) | Administrateur provisoire (art. 17 / 29-1) |
|---|---|---|---|
| Qui le désigne ? | L'assemblée générale (majorité de l'article 25) | Le juge, saisi notamment par le syndic | Le président du tribunal judiciaire |
| Déclencheur | Fonctionnement normal du syndicat | Impayés ≥ 25 % des sommes exigibles (15 % si +200 lots) ou comptes non approuvés depuis 2 ans | Absence de syndic (art. 17) ; équilibre financier gravement compromis ou conservation impossible (art. 29-1) |
| Mission | Gestion courante et exécution des décisions d'AG | Analyse et préconisations pour redresser la situation | Administrer la copropriété ; pouvoirs pouvant inclure ceux de l'AG (art. 29-1) |
| Durée | Mandat voté, renouvelable | Mission ponctuelle fixée par le juge | Durée fixée par le juge |
| Effet sur les dettes | Aucun effet particulier | Aucun effet automatique | Art. 29-1 : suspension d'exigibilité des créances antérieures (hors créances publiques et sociales) pendant 12 mois |
Comment éviter d'en arriver là
La plupart des administrations provisoires de crise ont une histoire : impayés non traités, comptes non approuvés, travaux repoussés, assemblées désertées. Les signaux d'alerte de l'article 29-1 A — 25 % d'impayés, deux ans sans approbation des comptes — sont précisément conçus pour déclencher une intervention avant l'effondrement.
Un recouvrement rigoureux dès les premières échéances impayées (l'article 10-1 met les frais nécessaires de recouvrement à la charge du seul copropriétaire défaillant après mise en demeure), des comptes présentés et approuvés chaque année, et un plan de travaux financé par le fonds de l'article 14-2-1 constituent la meilleure prévention.
AD Syndic applique cette discipline en standard : compte séparé par syndicat, comptes présentés chaque année à l'assemblée et gestionnaire directement joignable pour traiter les difficultés avant qu'elles ne s'installent.
Sortir de l'administration provisoire
L'administration provisoire n'est pas un état définitif : la mission prend fin au terme fixé par le juge, une fois la situation redressée ou les mesures exécutées. La copropriété retrouve alors son fonctionnement normal, avec la désignation d'un syndic par l'assemblée générale. Préparer cette sortie — remise en ordre des comptes, apurement des dettes, reprise du dialogue entre copropriétaires — est une partie intégrante de la mission.
Questions fréquentes
Qui paie l'administrateur provisoire ?
Sa rémunération est fixée dans le cadre judiciaire et supportée par le syndicat des copropriétaires, comme une dépense de la copropriété.
Le conseil syndical existe-t-il encore sous administration provisoire ?
Sous l'article 29-1, le juge détermine les pouvoirs confiés à l'administrateur ; le fonctionnement des organes du syndicat peut être aménagé pendant la mission. Le jugement de désignation fait foi sur la répartition des rôles.
Une copropriété sans syndic peut-elle éviter le juge ?
Oui : l'article 17 permet à tout copropriétaire de convoquer une assemblée générale pour désigner un syndic. La désignation judiciaire d'un administrateur provisoire n'intervient qu'à défaut d'une telle convocation.
Quelle différence entre mandataire ad hoc et administrateur provisoire ?
Le mandataire ad hoc (article 29-1 A) est un dispositif d'alerte précoce : il analyse la situation et propose des solutions, sans se substituer au syndic. L'administrateur provisoire (article 29-1) administre effectivement la copropriété avec les pouvoirs que le juge lui confie.
Ce guide présente des informations générales à jour du droit en vigueur, sans valeur de conseil juridique ou fiscal personnalisé. Pour une analyse adaptée à votre copropriété, échangeons.
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