Un droit encadré, pas un abandon de poste
Comme tout contractant, le syndic peut vouloir mettre fin à sa mission : copropriété devenue déficitaire pour son cabinet, relations dégradées, réorganisation interne. Mais le syndicat des copropriétaires ne peut pas rester sans représentant légal : la réforme entrée en vigueur le 1er juin 2020 (ordonnance n° 2019-1101, déclinée dans le contrat type par le décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020) a donc organisé une sortie ordonnée.
Concrètement, le syndic qui démissionne doit préciser ses motifs et respecter le calendrier légal. Une cessation de fonctions qui ne respecterait pas cette procédure — abandon immédiat de la gestion, refus de convoquer l'assemblée — constituerait une inexécution de ses obligations, susceptible d'engager sa responsabilité.
La procédure étape par étape
Le déroulé fixé par le contrat type et rappelé par Service-Public s'articule en trois temps.
- Notification : le syndic informe le président du conseil syndical — ou chaque copropriétaire s'il n'existe pas de conseil — de son intention de résilier, en précisant ses motifs.
- Convocation : il convoque une assemblée générale à laquelle est inscrite la désignation d'un nouveau syndic ; cette AG se tient au minimum deux mois après la notification, ce qui laisse le temps de solliciter des contrats concurrents.
- Prise d'effet : la résiliation produit effet au plus tôt un jour franc après la tenue de l'assemblée, une fois le successeur désigné.
Les conséquences pour la copropriété
Pendant le délai de préavis, le syndic démissionnaire reste pleinement en fonction : gestion courante, appels de fonds, sinistres, exécution des décisions. Le conseil syndical a tout intérêt à mettre ce délai à profit pour organiser une véritable mise en concurrence plutôt que de subir une désignation par défaut.
Après la prise d'effet, la transmission obéit à l'article 18-2 de la loi de 1965 (dans sa version issue de la loi du 9 avril 2024) : remise de la situation de trésorerie et des références bancaires du syndicat dans les quinze jours, de l'ensemble des documents et archives — y compris dématérialisés — dans le mois, puis de l'état des comptes apurés dans les deux mois suivants. En cas de carence, le juge peut ordonner la remise sous astreinte après mise en demeure.
Si aucune assemblée ne parvient à désigner un successeur, la copropriété bascule dans le régime de la vacance : l'article 17 de la loi de 1965 permet alors à tout copropriétaire de convoquer une AG, et à défaut au juge de désigner un administrateur provisoire.
Démission, non-renouvellement, révocation : ne pas confondre
La démission est l'initiative du syndic en cours de contrat. Le non-renouvellement est l'arrivée du contrat à son terme sans nouvelle désignation du même cabinet : il se prépare lors de l'AG tenue dans les trois mois précédant l'échéance. La résiliation à l'initiative du syndicat, enfin, suppose depuis le 1er juin 2020 une inexécution suffisamment grave du syndic ; à défaut, elle expose le syndicat à des dommages-intérêts.
Le choix de la voie n'est donc pas neutre : attendre l'échéance est souvent plus simple et sans risque financier, quand la résiliation anticipée exige un dossier solide de manquements.
Questions fréquentes
Le syndic peut-il partir du jour au lendemain ?
Non. Il doit notifier sa décision motivée, convoquer l'assemblée générale de remplacement — qui se tient au minimum deux mois après la notification — et rester en fonction jusqu'à un jour franc au moins après cette AG. Un abandon immédiat de la gestion engagerait sa responsabilité.
Qui convoque l'assemblée générale après une démission ?
Le syndic démissionnaire lui-même : la convocation de l'AG appelée à désigner son successeur fait partie de ses obligations de sortie. Ce n'est qu'en cas de carence que le président du conseil syndical, puis le juge, peuvent prendre le relais.
La copropriété peut-elle réclamer une indemnité au syndic démissionnaire ?
Si la démission respecte la procédure et le calendrier du contrat type, elle est un droit. En revanche, une rupture brutale ou une transmission défaillante des fonds et archives (article 18-2) peut justifier des dommages-intérêts et une remise sous astreinte ordonnée par le juge.
Faut-il accepter le premier candidat venu pour remplacer un syndic démissionnaire ?
Non. Le délai minimal de deux mois entre la notification et l'assemblée est précisément conçu pour permettre au conseil syndical de solliciter plusieurs projets de contrat et de les comparer ligne à ligne avant le vote.
Ce guide présente des informations générales à jour du droit en vigueur, sans valeur de conseil juridique ou fiscal personnalisé. Pour une analyse adaptée à votre copropriété, échangeons.
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