Composition et élection : qui peut siéger ?
Le conseil syndical est composé de copropriétaires, de leurs conjoints, partenaires de PACS ou représentants légaux, ainsi que d'usufruitiers et d'accédants dans les cas prévus par la loi. En sont exclus le syndic, ses préposés, leurs conjoints, partenaires et ascendants ou descendants, même copropriétaires — la fonction de contrôle impose cette incompatibilité (article 21 de la loi du 10 juillet 1965).
Les membres sont élus par l'assemblée générale à la majorité absolue de l'article 25, pour une durée de trois ans au plus, renouvelable (décret du 17 mars 1967). Le conseil désigne son président parmi ses membres. À défaut de candidats ou faute de majorité, le procès-verbal en fait mention ; la copropriété peut fonctionner sans conseil syndical, mais elle se prive alors d'un contrepoids précieux — et la mise en concurrence triennale des contrats de syndic n'a plus de titulaire.
Assister et contrôler : les missions de base
La loi confie au conseil syndical une double mission : assister le syndic et contrôler sa gestion. Concrètement, le conseil donne son avis sur les questions intéressant le syndicat, est consulté obligatoirement sur les marchés et contrats dépassant un seuil fixé par l'assemblée générale, vérifie la comptabilité, les factures et le suivi des décisions d'AG, et prépare l'ordre du jour de l'assemblée avec le syndic.
Tout document intéressant le syndicat doit lui être communiqué sur demande : comptes, relevés bancaires, contrats, procédures en cours. Depuis la loi du 10 juillet 1965 modifiée, l'article 21 impose par ailleurs au conseil syndical de procéder, tous les trois ans, à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrats de syndic avant l'AG appelée à se prononcer sur la désignation — sauf dispense votée l'année précédente à la majorité de l'article 25, et sans obligation lorsque la copropriété n'a pas de conseil syndical.
La délégation de pouvoirs depuis 2019 : un vrai transfert de décision
L'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 a créé une délégation de pouvoirs d'un genre nouveau (articles 21-1 à 21-5 de la loi de 1965). L'assemblée générale peut, à la majorité absolue de l'article 25, déléguer au conseil syndical — s'il compte au moins trois membres — le pouvoir de prendre tout ou partie des décisions relevant de la majorité de l'article 24 : le conseil décide alors lui-même, sans repasser par l'assemblée.
Le cadre est strict : la délégation est accordée pour deux ans au maximum, renouvelable par décision expresse ; l'assemblée fixe le montant maximal des sommes allouées ; certaines décisions restent hors délégation (approbation des comptes, budget prévisionnel, adaptations du règlement de copropriété) ; le syndicat souscrit une assurance de responsabilité civile pour chaque membre du conseil ; et le conseil rend compte de l'exercice de sa délégation devant l'assemblée appelée à approuver les comptes.
| Paramètre | Règle |
|---|---|
| Vote de la délégation | Majorité absolue de l'article 25 |
| Condition | Conseil syndical d'au moins trois membres |
| Périmètre possible | Décisions relevant de la majorité de l'article 24 |
| Exclusions | Approbation des comptes, budget prévisionnel, adaptations du règlement de copropriété |
| Durée | Deux ans au maximum, renouvelable par décision expresse de l'AG |
| Moyens | Montant maximal des sommes allouées fixé par l'AG ; assurance responsabilité civile de chaque membre souscrite par le syndicat |
| Contrôle | Rapport du conseil syndical devant l'AG d'approbation des comptes |
Le président du conseil syndical : un rôle propre
Le président du conseil syndical, désigné par ses pairs, anime le conseil et sert d'interlocuteur au syndic. La loi lui confie des prérogatives propres : il peut notamment, sur délégation expresse de l'assemblée générale, agir contre le syndic en cas de carence ou d'inaction, au nom du syndicat. C'est aussi lui qui convoque l'assemblée générale dans certains cas de défaillance du syndic, dans les conditions prévues par le décret du 17 mars 1967.
Un conseil syndical actif change la vie d'une copropriété — à condition que le syndic joue le jeu de la transparence. Chez AD Syndic, le conseil syndical dispose d'un accès permanent aux documents via l'extranet et d'un gestionnaire directement joignable ; le contrôle n'est pas subi, il est organisé.
Questions fréquentes
Le conseil syndical est-il obligatoire ?
La loi prévoit son existence par principe, mais une copropriété peut fonctionner sans conseil syndical, faute de candidats ou par décision de ne pas en instituer dans les conditions légales. Son absence prive toutefois la copropriété de son organe de contrôle et fait tomber l'obligation triennale de mise en concurrence des contrats de syndic.
Les membres du conseil syndical sont-ils rémunérés ?
Non, les fonctions de membre du conseil syndical sont bénévoles. Le budget du syndicat peut en revanche prendre en charge les frais nécessaires à leur mission (formation, documentation), et, en cas de délégation de pouvoirs, l'assemblée alloue une enveloppe dédiée aux dépenses déléguées.
Le conseil syndical peut-il choisir le syndic à la place de l'AG ?
Non. La désignation du syndic relève exclusivement de l'assemblée générale, à la majorité absolue de l'article 25. Le conseil syndical prépare cette décision : il organise la mise en concurrence triennale des contrats et donne son avis, mais ne vote pas à la place des copropriétaires.
Quelle responsabilité pour un membre du conseil syndical ?
Chaque membre peut engager sa responsabilité civile pour faute dans l'exercice de sa mission. Dans le cadre d'une délégation de pouvoirs des articles 21-1 et suivants, la loi impose au syndicat de souscrire une assurance de responsabilité civile pour chacun des membres du conseil.
Ce guide présente des informations générales à jour du droit en vigueur, sans valeur de conseil juridique ou fiscal personnalisé. Pour une analyse adaptée à votre copropriété, échangeons.
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